以独创MD设计改写商业设施走红公式“水原 I-Park City West Avenue”

by Lee Sanghyun

Published 23 Jun.2026 10:15(KST)

以差异化“目的型商品企划与组合”与空间品牌战略，跃升为热门打卡地
“水原 I-Park City West Avenue”凭借差异化业态组合，11个月内实现80%出租率

以独创MD设计改写商业设施走红公式“水原 I-Park City West Avenue”

韩国商铺行业正为在线下商业设施市场中打造能够让消费者主动到访的商圈，不再仅依赖区位优势，而是以前瞻性的差异化MD（商品企划与组合）设计和独创性的空间品牌战略，寻求激活商圈、突破不景气的出路。过去商业设施的成功公式若是“第一看地段，第二也看地段”，如今“用什么内容填充空间”已成为决定商圈活力的核心要素。

据业内消息，具备差异化内容与空间体验的商业设施，正通过独创性的MD设计成长为新的目的型商圈。

实际上，代表性的MD设计成功案例可举首尔圣水洞的复合文化空间“LCDC Seoul”。这里虽然偏离圣水洞核心商圈延武场街中心地带，人流到达性相对较弱，但凭借故事化空间与独创性的分层MD组合实现逆转。1层设置大型咖啡馆和中庭，降低进入门槛；2层引入自有时尚品牌；3层以房间形式引入个性鲜明的小型独立品牌；4层则设置屋顶酒吧，引导顾客沿整栋建筑进行垂直移动式游逛。其结果是，这里蜕变为即使从远处也会专程前来消费空间体验的目的型商圈，开业后吸引访客超过100万人次。

另一个值得关注的案例是“希尔斯大道三松站 Scansen”，其克服了与大型购物中心星巴克高阳的竞争区位劣势。该项目围绕超过2000户、以20至30岁单人家庭为主的入住居民生命周期进行了彻底分析，并推出定制化MD。项目集中布局了下班路上的预制菜专门店、垄断夜间商圈的氛围居酒屋、红酒吧、精酿啤酒酒馆，以及瞄准周末需求的高端宠物护理和自我管理（健康养护）业态。它精准切中大型商业综合体无法满足的、以生活圈为中心的氛围消费需求，正面化解空置风险。

这些成功背后，核心在于一种超越单纯售卖商品、让消费者愿意亲自前来、停留并享受其中的“目的型MD”战略。随着电子商务增长，线下门店虽经历低迷，但只有在这些场所才能体验到的独家内容与感性空间策划，正在将聚客能力最大化。

业内人士表示：“从近期消费大趋势来看，相比便利的交通网络，消费者更愿意为‘只有那里才有的特别体验与日常便利性’投入时间和成本。”他还称，“对目标客群进行彻底分析，以及领先大趋势的MD设计能力，正成为决定商业地产市场成败的重要竞争力。”

消费者正愿意为所谓“空间消费”买单，即在能够体现自身喜好的感性空间中度过时间，并通过社交媒体分享相关体验。因此，商业设施如今不能停留在被动销售场所层面，只有进化为主动提出生活方式、持续提供新文化刺激的平台，才能在当前环境中生存。

在此背景下，有一处正通过定制化MD战略激活商圈并招募承租商户的商业设施，这就是位于京畿道水原市劝善区劝善洞一带的“水原 I-Park City West Avenue”。作为水原 I-Park City 11·12区（办公型公寓）内商铺，水原 I-Park City West Avenue 建筑面积约3.7万平方米，地下一层至地上二层，共176间商铺（11区85间、12区91间）。

水原 I-Park City West Avenue 从商圈形成初期起便建立了直营租赁与运营体系，并积极推进本地锚定租户引进战略，着手打造差异化商圈。项目没有选择知名连锁品牌，而是果断引入在水原当地认知度较高的“Gim Seongmin Coffee”，以提升商圈信任度和聚客力。此外，为与竞争设施形成差异化，即便在商圈尚未成熟之前，也通过设置消费者可持续到访所必需的“服务业态”为核心MD，采用了业态组合（Trade Mix）战略。

其结果是，目前这里已确定引入△水原健康内科 △SU神经医学科 △Chiryohaejuo动物医院 △Team Turtlet △Atlantis儿童咖啡馆等服务业态，以及△Shabyaki △Gomi Bakery △Gim Seongmin Coffee △Somanchan △Haenam餐厅 △Kkume Green Grocerant △Parkgane鲭鱼等多样化餐饮品牌。

依托专业化MD策划，项目对潮流门店和当地居民必需的生活方式品牌进行了战略性布局，最终在取得使用批准仅11个月后，便实现了80%的出租率。

此外，该项目的区位条件和腹地需求同样出色。项目坐拥人流丰富的京水大路（1号国道）与长多里川步道，并通过约380米长的街区型商业布局，将可视性与可达性最大化。同时，约7000户规模的“水原 I-Park City”入住居民构成稳定客源，周边还有3所小学、2所初中和1所高中，可进一步吸纳充足的学生消费需求。

交通和周边基础设施同样完善。地铁1号线细柳站位于步行圈内，周边邻近客运站商圈、NC Mall、易买得（水原店）等设施，人流充沛。尤其是细柳站周边既有商圈大多较为老旧，因此有望吸引需求流入新建商圈。未来，随着连接龙西高速公路的乌山至龙仁高速公路以及大首都圈广域快线C线开通，区域综合交通条件还将进一步改善。