Kim Yongbeom也提及上调持有税，但即使将公正价值比率提高至80%，在江南效果也减弱[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 22 Jun.2026 13:38(KST)

Updated 22 Jun.2026 15:11(KST)

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受制于150%税负上限，反而下降
需将上限提高至200%才会见效
若首次适用于单套住宅持有者，阻力或将很大
上调时点不同，也可能引发溯及既往争议

随着青瓦台政策室长 Kim Yongbeom 公开提及房地产增税，市场对税负增加的时点和规模关注升温。随着税法修订讨论推进，通过修改施行令来提高可增加税负的综合房地产税公平市场价值比率，也更有可能成为现实。不过，若税负上限维持现行水平，即便上调公平市场价值比率，对综合房地产税的实际影响也较为有限。

“150%上限”令80%公平价值比率失效

Kim Yongbeom也提及上调持有税，但即使将公正价值比率提高至80%，在江南效果也减弱[房地产A to Z]

阿视亚经济22日委托新韩银行Shinhan Premier Pathfinder专门委员 Woo Byeongtak，依据2026年共同住宅公告价格阅览标准，对首尔主要高价单套住宅10处的持有税（财产税、综合房地产税）进行了简单模拟。结果显示，若将综合房地产税公平市场价值比率从现行60%上调至80%，这10处房产将全部触及法定税负上限。

也就是说，即便测算税额增加，在“实际缴纳额不得超过上年1.5倍”的税负上限（150%）规定下，增税效果也会受到制约。不过，此次模拟对财产税公平市场价值比率采用了“一户一房超过6亿韩元”标准的45%，且未计入高龄者、长期持有税额抵免。实际税额可能会根据最终公告价格而有所不同。

公平市场价值比率，是在确定综合房地产税课税标准时乘以公告价格的比率。政府仅通过修改施行令，就可以在60%至100%范围内调整这一比率。

Woo Byeongtak 表示：“假设把公平市场价值比率提高到80%来计算，最终还是会触及税负上限，因此结果同样会落在150%。”税负上限制度旨在防止持有税在一年内大幅增加，通过削减超出部分来控制税负。不过，此时作为基准的上一年度税额，并非实际缴纳额，而是按法定方式重新计算出的金额。也就是说，即便今年因适用税负上限而使实际通知税额下降，明年计算上限时，也不会直接以这个降低后的通知税额作为基准。

以瑞草区盘浦洞Acro River Park专用84平方米的单套住宅持有者为例，若将公平市场价值比率提高到80%，按税法测算得出的持有税为2962万韩元。但由于限制税额同比涨幅的法律安全装置“税负上限制度（150%）”启动，最终出现在实际缴税通知单上的金额将降至2284万韩元。也就是说，因上限制度可少缴678万韩元。

同一洞的盘浦Xi专用84平方米，税负将从上限适用前的2426万韩元降至实际通知额1843万韩元，减少583万韩元。江南区大峙洞Raemian Daechi Palace专用84平方米，上限适用前持有税为2037万韩元，但因触及上限，最终通知税额为1507万韩元，减少530万韩元。Eunma Apartment专用84平方米也从上限前的1374万韩元降至实际通知额1004万韩元，减少370万韩元。

超高价住宅的差距更大。龙山区汉南洞Hannam The Hill专用235平方米，在适用80%公平市场价值比率时，测算税额为1.057亿韩元，但按现行上限计算，实际缴纳额为8732万韩元。也就是说，由于税负上限，有1838万韩元未反映到最终通知税额中。

“上限上调至200%不可避免” vs “单套住宅从无适用先例”

因此，有观点认为，政府若想取得实质性的增税效果，可能会提高税负上限本身。建国大学房地产研究生院兼任教授 Park Hapsu 表示：“如果税负上限维持在150%，无论公告价格还是比率怎么提高，税收最多也只能多征50%。”他还称：“如果政府希望将持有税提高50%以上，那么把税负上限从现行150%提高到200%的可能性很大。”不过，也有反对意见指出，调整税负上限从税收阻力角度看过于冒进。Woo Byeongtak 表示：“过去适用200%税负上限的情况，仅限于调整对象地区内的多套住宅持有者，对单套住宅持有者从未超过150%。”他还称：“无论是调整课税标准、税率还是税负上限，牵涉都太大，因此除非必要，政府大概率不会轻易触动。”

对于上调公平市场价值比率的时点，各方意见也不一致。虽然确定综合房地产税纳税义务人的课税基准日为6月1日，但实际制作通知单的工作从9月开始。Park Hapsu 表示：“虽然课税基准日已过，但从9月起将受理综合房地产税合并排除申请等，通知单制作也将全面展开，因此只要在8月底前修改施行令，就可以从今年税款开始立即增税。”他还指出：“Yoon Seokyeol 政府曾在2022年6月宣布下调公平市场价值比率方针，随后于7月完成施行令修订，并从当年综合房地产税起适用60%。”不过，Woo Byeongtak 表示：“如果朝着不利于纳税人的方向改变制度，可能会引发宪法层面的溯及既往争议。”

也有预测认为，政府实际上可能会同时调整公平市场价值比率和公告价格现实化率，以控制税负增幅。今年共同住宅公告价格现实化率平均冻结在69%水平。也就是说，政府在观察下半年房价走势后，可能会将现实化率小幅上调至71%左右，并将公平市场价值比率分阶段调整至65%或70%等，据此测算各地区持有税增幅。Woo Byeongtak 表示：“政府也会一边观察下半年市价走势一边进行模拟。”他称：“在部分调整公告价格现实化率，并将公平市场价值比率提高到65%或70%时，政府可能会分别测算江南和其他地区持有税将上涨多少，再作出结论。”