77年依然完好的外国公寓，连拆墙都做不到的韩国公寓……长寿命住宅秘诀在于柱和梁[回旋镖般的高密度公寓⑨]

by Choi Daeyul

Published 19 Jun.2026 07:00(KST)

Updated 19 Jun.2026 10:15(KST)

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韩国公寓平均使用年限27年
壁式结构由墙体和楼板承重
承重墙无法拆除，难以变更
长寿命住宅可按需求进行调整
LH率先推动完善认证制度等扩展措施

“英国77年·美国55年 vs 韩国27年”。

这是各国在建成公寓等共同住宅后的平均使用年限差异。海外为更灵活地使用居住空间，自20世纪60年代起便开始研究“长寿命住宅”。由于房屋建成后将长期使用，因此需要能够根据需求进行调整，并且便于维修与整备。韩国国内则自20世纪90年代起以政府和学界为中心持续展开讨论，2014年引入认证制度，2019年在世宗首次建成实证园区。

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长寿命住宅与普通壁式结构公寓存在差异。壁式结构中，承受荷载的主体是墙体和楼板，而在长寿命住宅中，这一作用由柱和梁承担。因此，在壁式结构中，承重墙无法拆除，内部结构实际上难以变更。

而长寿命住宅这类柱式结构则可以拆除隔断墙。壁式结构的卫生间管道通常位于下层住户天花板内，而长寿命住宅则将相关管线设置在本户的地面或墙体内。长寿命住宅的初期建设成本约高出3%至5%，但考虑到其可在长期内反复修缮使用，从社会成本角度看反而能够节省开支。

目前，1000户以上的公寓必须强制取得长寿命住宅认证制度的一般等级。该认证制度根据混凝土质量等耐久性、承重墙比例或可变更便利性、改造维修便利性等指标，分为一般、良好、优秀、最优秀4个等级。获得优秀等级时，建筑覆盖率和容积率可放宽15%。据韩国土地住宅公社（LH）介绍，2015年以来10年间认证件数为1353件，其中良好等级仅25件，优秀等级仅1件。大多数仅停留在一般等级。

由LH发包、Daebo Engineering & Construction施工的平泽高德A-58BL公寓内部安装隔墙的 모습。Daebo Engineering & Construction供图

以LH为例，自2018年在首尔、高阳和华城推进长寿命住宅示范园区以来，每年都有2000户以上获得良好及以上等级。此后自2020年第一批先导园区启动，到去年为止共推进至第6批，累计取得良好等级认证15件、优秀等级认证1件。去年获批项目计划的京畿义王分售转换型公共租赁住宅，是公共公寓中首个获得优秀等级的项目。若将竣工后已入住的小区与获批项目计划的供应量全部合计，规模达1.5868万户。

LH在2024年公布的中长期路线图中提出，为扩大长寿命住宅供给，将推进认证制度改善、确立质量管理标准、提出标准设计等计划。今年则计划通过开工建设约3000户等方式，持续增加供应规模。