[家居理财]全租房逐渐消失的时代，该做哪些准备

曾是韩国居住文化独特产物的全租房制度，正在迅速消失。对2026年上半年首尔公寓租赁市场实际成交信息进行分析的结果显示，在首尔25个自治区中，有24个区的月租占比上升。在月租成为主流的时代，我们需要关注的，与其说是全租房减少了多少，不如说是在市场从全租房转向以月租为中心的过程中，我们应当做好哪些准备。

全租房减少的背景包括利率变化、全租诈骗余波、1至2人家庭增加等多种因素。然而，最根本的还是市场参与者对全租房认知的变化。全租房并非单纯的租赁合同，而是一种由房东与租户围绕住房这一居住空间和资金使用权进行交换、同时兼具居住与金融属性的合同。因此，只要利率环境发生变化，全租房市场也必然随之改变。过去在低利率时期，租户交付大额押金后入住，房东则运用这笔资金，这种方式曾是合理选择。

但随着利率上升、资产运用方式日趋多样，房东比起押金更偏好稳定的月租收益，租户也越来越倾向于确保流动性，而不是让过高的大额资金长期被占用。因此，有必要将近期全租房减少理解为：房东与租户双方都在重新计算资金机会成本的过程中，市场正在寻找新的均衡点。

这种变化在首尔也率先出现在市中心及职住接近区域。今年上半年，首尔月租化推进最快的地区是广津区、龙山区和麻浦区。三地月租占比均上升超过8个百分点；按同一小区标准计算，月租上涨金额方面，龙山区以37.7万韩元位居首尔第一，涨幅方面，麻浦区以37.7%位居首尔第一。这意味着职住接近区域的稀缺性，正在转化为租金溢价。

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对首尔公寓租赁实际成交价格进行分析后发现，除中浪区、芦原区、阳川区、永登浦区4个区外，其余21个地区的月租均出现上涨。以同一小区、同一面积为标准，涨幅金额最大的依次为龙山区（+37.7万韩元）、钟路区（+19.9万韩元）、中区（+16.6万韩元）、江南区（+16.2万韩元）、瑞草区（+15.6万韩元）。

如果说今年买卖市场在贷款监管加强等影响下，中低价地区房价上涨更为突出，那么租赁市场则是居住偏好度越高、买卖价格原本就越高的地区，租金越先上涨、涨幅也越大。在买卖市场受到制度影响的同时，租赁市场则更直接地反映出需求方的偏好。

那么，需求方应做好哪些准备？在以全租房为中心的市场中，筹措押金的能力很重要；但在以月租为中心的市场中，稳定的现金流管理可能会变得更重要。尤其是刚步入社会的年轻人和1至2人家庭，需要制定同时兼顾职住接近便利性与居住成本负担的财务策略。居住成本占收入比重越高，住房选择就越不只是单纯的居住问题，而会进入资产管理范畴。

政策层面同样需要朝着帮助市场参与者更好适应快速月租化市场的方向提供支持。扩大长期公共租赁、激活民间租赁住房供应、为青年和高龄群体提供居住成本支持等，都是代表性措施。尤其是在月租合同中，脱离《租赁2法》制度框架约束的管理费项目每年大幅上涨，导致实际月度居住成本负担上升，这种签约行为在非公寓月租合同中较为常见，因此也应审视对最需要保护的居住脆弱群体的制度性补充。

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全租房的减少，是时代大趋势的变化。不过，这种变化对一些人而言可能是机会，对另一些人而言则可能成为负担。重要的不是全租房的存废，而是在任何租赁形式下，都能让每个人稳定居住的环境得以建立。

KB国民银行Star咨询团房地产首席专业委员 Kim Hyoseon

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