“修房竟要花掉和房价一样多的钱？”……管道爆裂、漏水也无从下手的地方公寓[变成回旋镖的高密度公寓③]

首尔是问题，但地方高密度公寓的处境更差。因为建设公寓所需的工程费无论在首都圈还是地方都大致相近，但房价却有天壤之别。即便拆除容积率已接近300%的老旧小区再建新公寓，可供一般销售的房源也远远不足。也就是说，依靠销售收益填补高昂工程费这一重建的基本公式，从一开始就难以成立。再加上还要面对不希望居住环境发生变化的高龄业主，以及人口消失危机等问题，重建和改造的账就更难算了。

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11日，记者走访了地方大城市的A公寓。这个竣工已远超20年的小区，因基础设施老化带来的生活不便早已成为日常。该公寓管理处负责人表示：“小区内景观树木的根系深扎地下，碰到老旧管道，导致每年发生130多起管道爆裂或漏水事件。”他还称：“每次都要进行修缮。”目前，全面更换基础设施已十分紧迫，但居民们却进退两难、束手无策。因为本可改善居住环境的整治项目，被层层叠叠的监管和成本问题所束缚。

最先会想到的重建，早已被排除在选项之外。由于容积率早已用到上限，在现行法律框架下项目根本没有经济性可言。即便是只保留主体结构进行翻新的改造，在高额分摊金通知单面前也令人无言以对。A公寓改造推进委员会相关人士称：“在房价每坪仅约1000万韩元的地段，如果让居民为修房子也按每坪1000万韩元掏钱，哪个居民会轻易签字同意？”

与监管已放宽的重建不同，改造仍维持原有同意率标准，连迈出第一步都不容易。重建在成立业主联合会时的门槛已从原先75%的同意率降至70%，但改造项目在成立联合会时需要66.7%的居民同意，到了为实际施工申请许可的阶段，则需要75%的居民签字。即便想作为无奈之举，研究不搬迁、只维修必要设施的大修方案，也会被行为许可和产权登记整理等复杂行政程序绊住手脚。

地方整治项目还与人口问题直接相关。釜山、大邱、光州、蔚山等地方广域市都已越过人口峰值，进入下行阶段。釜山人口从1995年的约389万人降至2024年的约326万人，30年间减少了60多万人。大邱自2011年达到峰值后，人口也在持续下降。正因如此，才有担忧指出，若在需求尚能支撑时仍无法整治地方老旧小区，空置住宅增加和管理失序的速度将比首都圈快得多。地方某老旧小区居民担忧称：“如果就这样再过10年、20年，最终恐将导致城市贫民窟化。”

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在地方老旧小区因各种壁垒而停滞不前之际，部分小区正通过自救方案寻找出路。其中代表性案例是釜山首个成立改造联合会的海云台区佐洞“海云台常绿公寓”（1998年竣工）。施工由浦项建设负责。

联合会在去年末的总会上决定，改造后业主分配面积由原先30坪缩减为29坪，减少1坪。其目的是通过小幅减少业主份额所腾出的面积，将一般销售房源从原先104套增至144套，扩大销售收益，从而降低业主的费用负担。借此，每户分摊金较此前降低约4000万韩元。与其他小区不同，该公寓之所以能迅速作出这一决定，很大程度上得益于1000户全部为专用面积59平方米单一户型这一条件。

本月11日，釜山海云台区佐洞“海云台常绿”公寓小区内部。该小区作为釜山1号旧改项目，正推进通过缩减工会成员分配面积、增加普通销售房源，降低分摊金负担的方案。Choi Seoyun记者供图

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近期通过特别法放宽容积率，显示出地方老旧高密度小区对改善居住环境的迫切程度。配合《老旧规划城市整治及支援特别法》，釜山市针对竣工已满30年的海云台和华明新城一带约5万户住宅启动重建先导片区征集后，市场反应热烈。结果显示，在海云台（约1.8万户）和华明·金谷（约1.4万户）两座新城中，共有约3.2万户提交申请书，达到最终入选规模的5.7倍。

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经过激烈竞争，去年12月共有7318户最终被确定为先导片区。这是地方老旧新城重建进入正轨的首个案例。适用该法后，两座新城一带原本约235%至250%的容积率，最高可上调至360%。随着可按提高后的容积率 확보更多一般销售房源，原本受阻的项目经济性终于得以喘息。

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