“修房竟要花掉和房价一样多的钱？”……管道爆裂、漏水也无从下手的地方公寓[变成回旋镖的高密度公寓③]

by Choi Seoyoon

Published 17 Jun.2026 07:00(KST)

Updated 17 Jun.2026 08:43(KST)

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容积率逼近300%的非首都圈小区
普通销售房源不足，重建推进艰难
改造则受分摊金额和同意率负担所困
容积率放宽成为决定项目可行性的变量

首尔固然是问题，但地方高密度公寓的处境更糟。原因在于，建公寓所需的工程费无论首都圈还是地方都大致相近，但房价却有天壤之别。即便拆除容积率已接近300%的老旧小区再建新公寓，普通销售房源也远远不足。也就是说，依靠销售收益填补高昂工程费的重建基本公式从一开始就难以成立。再加上不愿改变居住环境的高龄业主、人口消失危机等问题，重建和改造的账更难算。

“修房竟要花掉和房价一样多的钱？”……管道爆裂、漏水也无从下手的地方公寓[变成回旋镖的高密度公寓③]

11日，记者走访了地方某大城市的A公寓。这个竣工已远超20年的小区，因基础设施老化带来的生活不便早已成为日常。该公寓管理处处长表示：“小区内景观树的树根深扎地下，碰到老旧管道，因此每年都会发生130多起管道爆裂或漏水情况。”他还称：“每次都要进行维修作业。”目前，全面更换基础设施已十分紧迫，但居民们却进退两难、只能干着急。因为本可改善居住环境的整治项目，被层层叠加的监管和成本问题所束缚。

最容易想到的重建，早早就被排除在选项之外。由于容积率已经用到上限，在现行法律框架下，项目完全没有收益空间。就连只保留主体结构进行翻新的改造，在高得离谱的分摊金通知单面前也让人无话可说。A公寓改造推进委员会相关人士表示：“在一个房价每坪仅约1000万韩元的地方，如果让居民为修房子也按每坪1000万韩元掏钱，哪个居民会痛快盖章同意？”

与监管已放宽的重建不同，改造仍维持原有同意率标准，因此连迈出第一步都不容易。重建在成立工会时的门槛已从原先75%的同意率下调至70%，而改造项目在成立工会时需要66.7%的居民同意，到了实际施工许可阶段，则需75%的居民盖章同意。即便想退而求其次，在不搬迁的情况下只对必要设施进行大修，行为许可和登记整理等复杂行政程序也会成为绊脚石。

地方整治项目还与人口问题直接相关。釜山、大邱、光州、蔚山等地方广域市都已越过人口峰值，进入下行阶段。釜山人口从1995年约389万人降至2024年约326万人，30年间减少超过60万人。大邱自2011年达到峰值后，人口也在持续下降。正因如此，外界担忧，如果在需求尚能支撑时仍无法整治地方老旧小区，空置房增加、管理失序的速度将远快于首都圈。地方某老旧小区居民担忧称：“如果再这样过10年、20年，最终恐怕会走向城市贫民窟化。”

在地方老旧小区因各种障碍而停滞不前之际，部分小区正通过自救寻找出路。代表性的案例是釜山首个成立改造工会的海云台区佐洞“海云台常绿公寓”（1998年竣工）。施工由浦项建设负责。

工会在去年年底的总会上决定，改造后工会成员分配面积由原先30坪缩减为29坪，减少1坪。此举意在通过小幅压缩工会成员份额所腾出的面积，将普通销售房源从原先104户增至144户，扩大销售收益，从而降低工会成员的费用负担。借此，预计分摊金被调节至3亿韩元左右。与其他小区不同，这个公寓之所以能迅速作出这样的决定，很大程度上得益于其1000户全部为专用面积59平方米的单一户型。

11日，釜山海云台区佐洞“海云台常绿”公寓小区内部。该小区作为釜山1号改造项目，正推进缩减工会成员分配面积、增加一般销售房源，以降低分摊金负担的方案。Choi Seoyun记者

近期通过特别法放宽容积率，显示出地方老旧高密度小区对改善居住环境的迫切程度。配合《老旧计划城市整治及支援特别法》，釜山市针对竣工已满30年的海云台和华明新城一带约5万户住房启动重建先导片区征集后，市场反应热烈。征集结果显示，在海云台（约1.8万户）和华明·金谷（约1.4万户）两座新城中，共有约3.2万户提交申请，达到最终入选规模的5.7倍。