[高密度公寓回旋镖⑧]“仅靠扩大容积率有局限……应全面重新审视城市规划”
“老旧高密度公寓整修”专家座谈会
定制化改造精细化、增加可负担住房供应
“相比改善居住环境，更侧重于资产价值增值”
也应审视被挤向外围居民的机会成本与收益
有必要回收开发收益，并提出明确的城市规划标准
房地产专家一致认为，首尔等市中心的老旧高密度公寓问题已不再是遥远未来的话题。11日，在首尔中区阿视亚经济大楼举行的专家座谈会上，Sejong大学行政学系教授Byun Changheum、汉阳大学城市工学系教授Lee Changmu、经济正义实践市民联合土地住宅委员会委员长Jo Jeongheun、韩国建设产业研究院研究委员Lee Taehee出席。
他们建议，对于已经建成的高密度公寓，与其重建，不如通过持续整修来维持建筑寿命；有关部门也应重新审视整体城市规划，包括检查市中心与外围地区的住宅密度。尤其是，市中心对高层·高密度公寓的需求依然强劲，因此需要提出能够降低进入门槛的方案，这一表态尤为引人关注。
Lee Changmu韩阳大学教授（左上起顺时针）、Byun Changheum世宗大学教授、Cho Jeongheun经济正义实践市民联合土地住宅委员长、Lee Taehee韩国建设产业研究院研究委员，正在11日阿视亚经济举行的专家座谈会上发言。Heo Yeonghan记者供图
View original image问：老旧高密度·高层公寓，如何整修才更合适？
▶研究委员Lee Taehee：我认为，增加户数型改造并不是答案，最近首尔龙山区某公寓小区的案例已经说明了这一点。施工费并不便宜，公寓产品竞争力也没有提升。从居住环境或城市景观改善的角度看，也没有变得更好。除极少数个别情况外，大多数地方由于项目收益性低，重建都很困难，因此有必要进一步精细化打磨诸如定制型改造之类的商业模式。
这种方式是在不伴随高风险、高成本搬迁的前提下，仅按实际所需、在可负担水平内改善居住环境。我认为，在这一过程中，需要通过放宽城市规划或建筑管制等方式给予政策支持，同时还需要可通过长期分期偿付的金融或税制支持。
▶委员长Jo Jeongheun：首尔市层面持续推出提高项目收益性的方案，但我不禁认为，这些措施是否更偏向于以资产价值增值为主要目的的需求，而非改善居住环境这一社会性需要。在高增长时期、市中心人口集聚的阶段，曾可以利用民间资本获取收益并形成循环。但今后，过去那种开发模式将难以为继。首尔公寓价格早已远超普通民众可负担水平，尽管如此，仍通过上调容积率等措施维持这一机制运转。这最终只会给下一代带来沉重负担。
▶教授Lee Changmu：有必要从整个城市结构或城市成员的视角，结合机会成本以及社会成本·收益来加以审视。在开发压力较大的地区，如果不进行高密度建设，就只能被挤向外围，不是吗？而居住在外围，由空间移动带来的社会成本会非常大。如果说城市的形态是在优化成本的同时享受集聚效益，那么也必须一并考量不接受高密度开发所需付出的代价，比如长距离通勤带来的不便或环境污染等。
问：高密度公寓，问题出在哪里？
▶教授Byun Changheum：比起高密度还是低密度，更重要的问题是，整修项目在推进过程中往往建成过于庞大的小区和过于昂贵的公寓。由于小区规模越来越大，它们如同市中心的孤岛，割裂了城市功能。又因为项目周期拉长，为了回收整修过程中投入的成本，只能建得更贵。
房价高企，为了解决这一问题而推行促进供应政策，结果却出现了新建小区反而进一步推高周边房价的悖论局面。我认为，即便比现在开发得更高密度一些也无妨。关键在于，如何提供便宜住房、可负担住房，或者如何建设让原有居民不被挤出的住房；对于如何建设我们的社区，而不是把它当作投资项目，这方面的思考明显不足。如今讨论往往只停留在“要打造大型企业品牌公寓”“要更快、更多地建设”这类层面，这并不是理想的方向。
▶Jo Jeongheun：增加容积率本意之一，是通过高密度开发帮助原住民重新定居，但这最终可能在资源分配过程中引发扭曲。原有居民住在2亿、3亿韩元的房子里，边住边逐步修缮，其实也未尝不可，但现在却是在尽量少花钱的前提下，要把它换成价值10亿韩元的公寓。项目无论如何都会推进，但政策设计方向是推高售价，并引导人们投入其中。如果房子变得如此昂贵，原住民究竟还能否重新定居，令人怀疑。扩大容积率等政策工具，也可能走向助长投机的方向。
▶Lee Changmu：一旦新建公寓出现，就会随之产生连锁性的居住迁移，以及居住消费升级。这并不是在调整局部居住消费，而是存在广域性的居住迁移连锁，这就是不容否认的现实。
问：第一期新城·老旧规划城市能够重建吗？除了增加容积率，还有没有提高项目收益性的办法？
▶Lee Changmu：盆唐因板桥这一地区形成了就业中心，由此产生了希望进行高密度开发的市场压力。既然围绕地铁站周边小区已经形成重建压力，就有必要通过增加容积率等方式加以推动。反过来说，在一山，即便把容积率提高到500%，就一定能实现重建吗？那里不仅没有开发压力，而且以那样的方式推进整修项目，本身也是社会负担。
▶Byun Changheum：规划城市是按照人口或户数规模配套了各种基础设施。要整修这类区域，就应从整体出发统筹考虑，而像现在这样以部分小区试点项目的形式推进，并不合适。试点模式难道能适用于全部小区吗？New Town也好，首尔市正在推进的小规模住宅整修模式Moa Town也好，情况都类似。它们都是试图个别提高项目收益性，但却回避了基础设施负担。必须在总体规划之下形成分工，并建立起提供基础设施支持的运作体系。
▶Lee Taehee：需要建立一种制度，从收益性好的地区获取现金，再对收益性不足的地区进行交叉补贴。地方政府比起现金也更偏好实物捐赠，但如果能将其中一部分变现筹措财源，并对收益性不足的地区补助到至少跨过最低临界点的水平，也就是所谓的缺口融资方式。与其通过联合整修把特定地区或项目彼此配对，不如纳入城市整修基金这一更大框架中用于交叉补助，我认为这样争议会更少。
▶Jo Jeongheun：能够回收开发收益的装置或依据较为薄弱。对收益性低的地区由公共部门介入，或给予容积率优惠，其目的本应是确保公共性，但如果最终只是以收益最大化为目标来推进，就存在明显局限。事实上，很多地方本就难以产生开发收益。与以项目收益性为标准的既有逻辑不同，即便由公共部门介入并投入一定财政，也到了更需要社会认真思考如何确保公共性的时点。
高密度公寓整治相关专家座谈会在阿视亚经济总部举行。Jo Jeongheun经济正义实践市民联合土地住宅委员会委员长、Byun Changheum世宗大学教授、Lee Changmu汉阳大学教授、Lee Taehee韩国建设产业研究院研究委员正在进行讨论。Heo Yeonghan记者供图
View original image问：高层·高密度开发也能实现可持续吗？
▶Lee Changmu：以狎鸥亭重建为例，在制定整修规划过程中曾引发诸多争议。最终协调出的方案是，与其一味抬高建筑，不如让建筑更纤细，也就是降低建筑覆盖率，以增加日照，并 확보公园、绿地、广场等开放空间。从城市规划层面看，完全可以利用这种格局，让更多人共享这些空间。
▶教授Byun Changheum：在国外制定城市规划时，通常会为每座城市设定基准点。比如在德国科隆，所有建筑都必须低于科隆大教堂。汉江沿岸同样也应确保视野和开放感，因此需要设置通景轴，但现实中并未得到很好遵守，建筑见缝插针般不断插入，最终形成了高墙。从城市规划层面，必须严格确保在特定位置形成通景轴。
如果能够明确并严格遵守原则，就不能断言高层本身一定不好。在首尔，住宅模式事实上只有高层公寓和4层以下多户住宅两种，因此也需要介于两者之间的低层住宅模式。既然不可能把现有低层住宅区全部改成高层，就应全面重新审视建筑法、停车场法等现有城市规划，思考能够供应可负担水平住房的模式。
对谈：经济金融编辑兼建设房地产部部长Choi Ilgwon，整理：记者Choi Daeyeol
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