东滩、水枝涨势蔓延至器兴……借非监管之势国民户型突破15亿韩元[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 13 Jun.2026 06:30(KST)

无实际居住义务的器兴区申报价连创新高
趁邻区监管空档，成为缺口投资买盘目标
半导体绩效奖金利好流入……成交量激增

京畿道华城市东滩区和龙仁市水枝区持续升温的房价涨势，正蔓延至邻近的龙仁市器兴区。器兴区在去年政府“10·15对策”中避开了土地交易许可区域指定，因此买房后无需履行2年实际居住义务，可进行缺口投资（购买带有全租租约的住房）。随着三星电子、SK海力士等半导体企业的周边需求叠加绩效奖金利好，当地以头部公寓为中心，接连出现刷新申报价的成交。

国民户型首次突破15亿韩元……老盘与次新盘齐创申报价新高

京畿道龙仁市器兴区“e편한세상构成站Platform City”全景。Naver房地产供图

据韩国国土交通部实际成交价公开系统13日消息，被视为器兴区头部公寓的麻北洞“e便韩世上构成站Platform City”专用面积85平方米户型，于上月23日以15.4亿韩元（27层）成交。这是器兴区国民户型（专用面积84平方米级）历史最高价。该户型去年7月曾以12.6亿韩元（20层）成交，10个月内上涨2.8亿韩元。这也是器兴区国民户型首次突破15亿韩元。该小区专用面积59平方米户型也于上月1日以12.15亿韩元（13层）成交，刷新最高价。

位于水仁盆唐线构成站站圈、受益于Platform City开发的宝亭洞竹贤村一带也保持强势。“竹贤村Dongwon Royal Duke”专用面积84.6平方米户型于今年4月以12.9亿韩元（18层）签约，创下最高价。与去年9月同楼层房源以10.95亿韩元成交相比，7个月内上涨近2亿韩元。同一小区专用面积125.5平方米户型于今年1月以14.5亿韩元（10层）成交，专用面积152.34平方米户型于上月以14.85亿韩元（6层）成交，均创申报价新高。附近“竹贤村IPARK”专用面积84.76平方米户型也于今年4月以11.25亿韩元（8层）成交，改写最高价纪录。可见连楼龄约20年的老盘也开始补涨。

器兴站站圈一带的次新盘也加入申报价新高行列。九葛洞“Hillstate器兴”专用面积84.95平方米户型于本月4日以12亿韩元（21层）转手，创下最高价，较4月至5月实际成交价11.4亿韩元在一个月内上涨6000万韩元。该小区专用面积72.73平方米户型也于今年2月以10.9亿韩元（30层）成交，刷新最高价。该面积过去一直停留在8亿韩元区间，在去年“10·15对策”出台后的10月中旬升至9亿韩元区间后，涨势明显加快。专用面积95.99平方米户型于今年4月以12.5亿韩元（37层）成交，创下最高价，较去年6月成交价10.8亿韩元（38层）上涨1.7亿韩元。

周边小区也同步上涨。“器兴站The Sharp”专用面积72.5平方米户型于上月27日以9.3亿韩元（14层）成交，创下最高价。与一年前即去年5月7.8亿韩元（10层）的成交价相比，上涨1.5亿韩元。“器兴站Central Prugio”专用面积84.74平方米户型于本月5日以10.15亿韩元（39层）创最高价成交，3天后的8日又以10.08亿韩元（28层）售出。考虑到去年5月相近楼层成交价还处于8亿韩元区间，这意味着仅1年时间，10亿韩元级成交已站稳脚跟。

随着买盘集中流向器兴区，实际成交量也大幅爆发。剔除合同解除后，器兴区公寓买卖成交量从今年1月1日至6月12日达到3977套，较去年同期2086套增长91%。考虑到6月成交申报仍在进行中，若仅比较1月至5月，增势更为明显。今年1月至5月成交量为3810套，超过去年同期1874套的两倍。

借非监管空档吸引缺口投资……成为东滩、水枝替代地

东滩、水枝涨势蔓延至器兴……借非监管之势国民户型突破15亿韩元[房地产A to Z]

按韩国房地产院周度公寓买卖价格指数计算，器兴区今年以来截至6月第二周累计上涨5.66%。同期龙仁水枝区上涨8.56%，东滩上涨7.19%。尽管器兴区涨幅低于东滩和水枝，但市场认为，两地的价格负担正以“溢出效应”形式传导至相邻的器兴区。

随着东滩国民户型突破20亿韩元，相对价格更低的器兴区正作为替代地受到关注。器兴区拥有三星电子器兴园区，且位于华城、平泽三星电子园区与将引入SK海力士的龙仁半导体集群之间。在承接半导体企业高收入员工住房需求的同时，当地公寓价格仍较上一轮高点即2022年1月低9.2%。这也成为市场期待其仍有进一步上涨空间的背景。

来自监管区域水枝的外溢需求，也在推高器兴区。与器兴区接壤的水枝区虽在“10·15对策”中被划为土地交易许可区域，但今年累计涨幅仍达8.56%。在土地交易许可区域内，购房后必须实际居住2年，因此无法进行带全租租约买房；但作为非监管地区的器兴区并无此类限制。买家可通过购买已有租客的房源，或购入后再出租全租，以降低初始资金负担，因此吸引缺口投资需求流入的空间较大。

Woori银行房地产研究实验室负责人 Ham Youngjin 表示：“器兴不仅与水枝接壤，还拥有GTX-A构成站和Platform City开发利好，同时涨幅又低于水枝，这一点被市场突出关注，因而吸引买盘流入。与东滩类似，附近三星电子、SK海力士等高收入半导体企业员工，基于绩效奖金等资金来源进行缺口投资的需求，似乎也有一部分流入。”

Ham Youngjin 还称：“与水枝区不同，器兴区仍保有通过缺口投资进入市场的空间，再加上市场预期未来价格将追赶水枝区，因此正成为感到价格负担的购房者的替代选择。”

去年10月15日政府公布的追加指定土地交易许可区域方案。首尔25个自治区和京畿道12地被纳入对象，但龙仁市器兴区和华城市东滩被排除在外。龙仁市仅水枝区被列为指定对象。

若市场过热持续，出台监管措施的可能性也被提及。器兴区和东滩今年以来价格与成交量双双上升，持续被列为追加指定为调整对象地区、投机过热地区的候选区域。虽然土地交易许可区域并非仅凭量化条件决定，但有观点认为，若政府担忧房价涨势扩散，可能经讨论后推出进一步监管。

尤其是扩大国土交通部长可直接指定土地交易许可区域权限的《房地产交易申报等相关法律部分修正案》，已于今年2月在国会法制司法委员会获修正通过，目前仅待全体会议最终表决。根据现行法律，单一市、道内的区域仅可由市、道知事指定；但若该修正案在全体会议通过并实施，国土交通部长无需与地方政府首长协调，也可直接将过热地区划为土地交易许可区域，从而立即切断缺口投资。