“不用亲自住也行”东滩·水枝涨势蔓延至器兴，国民户型终破15亿韩元[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 13 Jun.2026 06:30(KST)

Updated 17 Jul.2026 16:05(KST)

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无实际居住义务的器兴区申报价连创新高
趁邻区监管空档，成为缺口投资买盘目标
半导体绩效奖金利好流入……成交量激增

京畿道华城市东滩区和龙仁市水枝区火热的房价上涨势头，正蔓延至邻近的龙仁市器兴区。器兴区在2025年政府的10·15对策中避开了土地交易许可区指定，购房后无需履行2年实际居住义务，因此可以进行“缺口投资”（购入带租约住房）。随着三星电子、SK海力士等半导体企业带来的潜在需求，以及绩效奖金利好叠加，当地龙头公寓围绕高价成交的交易接连出现。

国民户型首次突破15亿韩元，老旧及次新房齐创历史新高

京畿道龙仁市器兴区“e편한세상构成站Platform City”全景。Naver房地产供图

据国土交通部实际交易价格公开系统13日消息，被视为器兴区龙头公寓的麻北洞“e舒适世家构成站Platform City”，专用面积85平方米户型于上月23日以15.4亿韩元（27层）成交，创下器兴区国民户型（专用面积约84平方米）历史最高价。这也是当地国民户型首次突破15亿韩元。该面积户型曾于2025年7月以12.6亿韩元（20层）成交，10个月内上涨2.8亿韩元。该小区专用面积59平方米户型也于上月1日以12.15亿韩元（13层）成交，刷新历史最高价。

位于水仁·盆唐线构成站周边、受益于Platform City开发的宝亭洞竹岘村一带同样表现强势。“竹岘村东远Royal Duke”专用面积84.6平方米户型于2026年4月以12.9亿韩元（18层）签约，创下历史新高。与2025年9月同一楼层房源以10.95亿韩元成交相比，7个月内上涨近2亿韩元。同一小区专用面积125.5平方米户型于2026年1月以14.5亿韩元（10层）、专用面积152.34平方米户型于上月以14.85亿韩元（6层），分别以历史新高价格成交。附近“竹岘村I-PARK”专用面积84.76平方米户型也于2026年4月以11.25亿韩元（8层）成交，改写历史最高纪录。楼龄约20年的老旧公寓也呈现跟涨态势。

器兴站周边的次新小区也加入创新高行列。龟葛洞“Hillstate器兴”专用面积84.95平方米户型于本月4日以12亿韩元（21层）易手，创下历史最高价，较4月至5月的实际成交价11.4亿韩元在一个月内上涨6000万韩元。该小区专用面积72.73平方米户型也于2026年2月以10.9亿韩元（30层）成交，创下历史新高。该面积户型过去一直徘徊在8亿韩元区间，2025年10月中旬、即10·15对策实施后不久升至9亿韩元区间，随后涨势加快。专用面积95.99平方米户型于2026年4月以历史最高价12.5亿韩元（37层）成交，较2025年6月的成交价10.8亿韩元（38层）上涨1.7亿韩元。

周边小区也同步上涨。“器兴站The Sharp”专用面积72.5平方米户型于上月27日以9.3亿韩元（14层）成交，创下历史新高。与一年前、即2025年5月以7.8亿韩元（10层）成交相比，上涨1.5亿韩元。“器兴站Central Prugio”专用面积84.74平方米户型于本月5日以10.15亿韩元（39层）创下历史最高价，3天后的8日又以10.08亿韩元（28层）售出。考虑到2025年5月相近楼层的成交价仍处于8亿韩元区间，意味着仅一年时间，10亿韩元区间的成交价已逐渐站稳。

随着买盘涌向器兴区，实际成交量也大幅增长。剔除解除合同的交易后，器兴区公寓买卖成交量从2026年1月1日至6月12日达3977宗，较2025年同期的2086宗增加91%。考虑到6月交易申报仍在进行中，若仅比较1月至5月，增幅更为明显：2026年1月至5月成交3810宗，超过2025年同期1874宗的两倍。

借非调控区域吸引缺口投资，成为东滩和水枝的替代选择

“不用亲自住也行”东滩·水枝涨势蔓延至器兴，国民户型终破15亿韩元[房地产A to Z]

以韩国房地产院每周公寓买卖价格指数计，器兴区自2026年初至6月第二周上涨5.66%。同期，龙仁市水枝区上涨8.56%，东滩上涨7.19%。尽管器兴区涨幅低于东滩和水枝，但市场认为，这两个地区的价格压力正向相邻器兴区扩散，出现“溢出效应”。

随着东滩国民户型价格突破20亿韩元，房价相对较低的器兴区正成为替代选择。器兴区拥有三星电子器兴园区，位于华城、平泽三星电子园区与SK海力士将入驻的龙仁半导体集群之间。该区域既处于半导体企业高收入员工的需求圈内，公寓价格却仍比此前峰值、即2022年1月低9.2%，这正是市场预期其仍有进一步上涨空间的背景。

从调控区域水枝转移而来的需求也在推高器兴房价。与器兴相邻的水枝区虽在10·15对策中被划为土地交易许可区，但2026年累计涨幅仍达8.56%。在土地交易许可区，购房后须实际居住2年，因此无法购入带租约住房；但作为非调控地区的器兴区不存在这一限制。购入已有租客居住的房源，或购房后再出租，均可降低初始资金负担，因此有较大空间吸引缺口投资需求流入。

Woori银行房地产研究实验室负责人Ham Yeongjin表示：“器兴不仅与水枝接壤，拥有GTX-A构成站和Platform City开发利好，而且涨幅低于水枝，这些因素受到市场关注并吸引买盘流入。与东滩类似，附近三星电子、SK海力士等高收入半导体企业员工，可能也有部分基于绩效奖金进行缺口投资的需求流入。”

Ham Yeongjin还称：“与水枝区不同，器兴区仍保有通过缺口投资进入市场的空间，同时市场预期其未来将追赶水枝区房价，因此正成为感到价格压力的购房者的替代选择。”

若市场持续过热，也可能面临进一步调控。器兴区和东滩自2026年初以来房价和交易量同步攀升，被频繁列为追加指定调整对象地区和投机过热地区的候选区域。土地交易许可区并非仅依据量化条件决定，但有观点认为，若政府担忧房价上涨势头扩散，可能经讨论后推出额外调控措施。

尤其是扩大国土交通部部长直接指定土地交易许可区权限的《部分修订房地产交易申报等相关法律案》，已于2026年2月在国会法制司法委员会获修正通过，目前仅待全体会议最终表决。依据现行法律，单一市、道内的地区仅可由市、道知事指定；但若该修正案经全体会议通过并实施，国土交通部部长无需与地方政府首长协调，也可将过热地区直接划为土地交易许可区，立即阻断缺口投资。