搬迁大乱·旧改延误……供应短缺再陷“无限循环”

by Shim Seongah

Published 12 Jun.2026 10:57(KST)

全租价格创11年来最大涨幅
多套房持有者房产转让税加征前
全租和月租供应减少所致

今年江东区、狎鸥亭、木洞等地
旧改全面启动，大规模搬迁潮将现
租赁房源短缺恐进一步加剧

由于可供出租的全租房源枯竭，首尔公寓全租价格按周计算创下11年来最大涨幅，达到0.32%，这一影响正波及到旧改和重建小区。因为找不到可住的房子、无法搬家，就会拖慢整备项目推进，而这又会进一步阻碍首尔新建住房供应，形成严重恶性循环。

首尔江南区、松坡区一带照片。韩联社供图

有观点认为，重建小区的搬迁问题只是最近几个月才出现的现象。首尔市相关人士表示：“今年年初汉南2区等每次有7000至8000户搬迁时，也并未出现太大混乱。”

这与今年以来首尔公寓全租价格涨幅明显加快密切相关。据韩国房地产院统计，截至本周，累计涨幅为4.11%，而去年同期仅为0.73%，涨幅接近扩大至6倍。最大原因在于，上月多套房持有者加征房产转让税政策实施前，市场房源被大量消耗。多套房持有者在今年上半年集中出售住房，买卖价格一度暂时放缓，但全租和月租供应却减少。与此同时，原有租户通过行使合同续签请求权继续续住。这也是房源难找的原因。

因此，有批评指出，政府看待全租市场的方式反而让市场进一步萎缩。此前，李在明总统曾表示：“全租是仅存在于韩国的一种私金融形式。大量发放全租贷款，是推高房价的主要原因。”并公开流露出负面看法。

专家预测，随着首尔旧改项目从今年起全面启动，全租价格的急涨势头才刚刚开始。不仅是狎鸥亭，圣水洞、木洞等地也将陆续进入施工方遴选阶段，因此大规模搬迁潮可能出现。Ham Yeongjin、友利银行房地产研究实验室负责人表示：“不仅是江东区，狎鸥亭、木洞、龙山等获得工会设立许可或项目实施许可的地区也很多，我认为租赁市场房源短缺问题现在才刚刚开始。”他还称：“如果项目延误，可能会牵连到融资成本、项目费用和分摊金，因此有必要讨论如何解决这一问题。”

随着情况愈发严峻，首尔市也开始着手制定对策。首尔市相关人士表示：“当前问题在于全租和月租房源正在消失。”并称：“为减少全租和月租市场受到的冲击，计划对首尔全域整备项目的搬迁时间进行更细致管理。”他还表示：“将推动修改条例，计划把原本仅适用于超过2000户小区的时机调整制度，临时扩大适用于超过1000户的小区。”

Yun Sumin、NH农协银行房地产首席专业委员分析称：“在短期内未制定搬迁对策的情况下推进项目，问题就会持续发生。”他表示：“在这种情况下，全租和月租价格上涨，再叠加强调实际居住的政策基调，导致房源进一步减少，整备项目也被拖慢，恶性循环正在发生。”

Ham Yeongjin负责人建议：“可以通过公共收购型租赁住房来部分承接搬迁需求，或有必要对搬迁时间进行协调，部分引入轮换式整备项目。”但他同时指出：“不过这种方法也可能引发强烈反对，因此需要认真考虑如何协调。”