[回旋镖式高密度公寓④]首尔市试验将容积率上调25%……“只是防止负收益重建”

by Lee Jieun

Published 18 Jun.2026 07:00(KST)

Updated 18 Jun.2026 13:46(KST)

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首尔市引入项目收益性修正系数
高密度公寓认可现状容积率
容积率200%小区重建提速
工程费暴涨引发对收益性局限的担忧

为解决楼龄较长的高密度公寓问题，必须推动整治项目活化方案，如自行修缮或放宽重建条件等。首尔市目前正推出制度补充措施，包括认可现状容积率、引入项目收益性修正系数等，以帮助收益性不足的小区推进重建。不过，专家认为，仅靠容积率激励，难以缓解业主分担金负担。有观点指出，还需制定更积极的对策，例如调整保障性租赁住房强制供应比例，以提升项目收益性。

首尔市于2024年9月通过《旧改·重建两大项目支持方案》提出了完善高密度公寓项目收益性的对策。核心内容是，将2004年用途分区细分之前建成公寓的当前容积率，即现状容积率，认定为允许容积率。例如，现状容积率为320%的小区，无需额外捐赠配建即可获认定至320%的允许容积率，并可在用途分区上调所对应的公共贡献和租赁住房建设等基础上，确保最高400%的容积率。现状容积率为300%的小区，则可在125%的范围内，最高适用至375%。这意味着上限按现状容积率的四分之一，即125%，范围内予以考虑。

此前，第3种一般居住地区内的高密度重建小区在项目推进上面临较大限制。因为除非适用用途分区上调或地铁站周边特例，否则无法认可超过法定上限容积率300%的部分，不仅难以 확보一般销售房源，连维持原有业主户数也并不容易。根据首尔市《城市·居住环境整备基本计划》，第3种一般居住地区适用四阶段容积率体系，即▲基准容积率210% ▲允许容积率230% ▲上限容积率250% ▲法定上限容积率300%。基准容积率为默认给予的容积率。在此基础上，如建设公共步行通道、托育设施等，可提高至允许容积率。若要进一步达到上限容积率，则需进行捐赠配建。如需进一步扩大至法定上限容积率，则新增部分的一半必须作为租赁住房供应。

不过，若适用首尔市的项目支持方案，预计项目收益性改善将获得喘息空间。即便没有额外捐赠配建，也可将既有现状容积率认定为允许容积率，并反映到整备计划中。

与此同时，首尔市还引入了项目收益性修正系数制度，对地价较低、销售收入较少地区的允许容积率最高提高至2倍。对于位于地铁站周边的整备区域，还制定了“站区New Home”制度，可将容积率放宽至最高360%的法定上限容积率，但新增容积率中的60%至70%以下需作为公共租赁住房供应。

容积率200%多的公寓，重建推进提速

截至目前，在容积率超过300%的高密度小区中，尚无以认可现状容积率为条件而确定地区单位规划的案例。不过，首尔市认为，以支持方案为契机，今后将陆续出现推进重建的小区。市政府相关人士解释称：“项目支持方案推出尚未满2年，因此居民从汇总意见到正式推进，可能还需要一些时间。”

在容积率已超过200%的小区中，已有加快重建步伐的案例。1993年竣工、容积率为229%的新村Lucky公寓（855户）于2024年12月成立了重建推进委员会。

1988年竣工、容积率为227%的恩平区佛光洞Miseong公寓，也通过放宽允许容积率和项目收益性修正系数，在今年3月修订通过了整备计划，拟按容积率299.78%、最高40层进行重建。1990年竣工、容积率为208%的铜雀区舍堂Daelim公寓，也于2024年成立重建推进筹备委员会，正在征集整备区域立案提案同意书和重建推进委员会组建同意书。

“只是防止负收益重建的程度”……改善收益性仍有限

不过，专家普遍认为，仅靠目前这样的支持方案，仍难以大幅提升项目收益性。随着材料价格上涨，重建工程费频频超过每3.3平方米1000万韩元，在首尔外围、销售价格较低的过密小区，即便 확보部分一般销售房源，也很难覆盖工程成本。

Kim Jegyeong、Tumi房地产咨询所所长表示：“首尔市的现状容积率认定制度，更接近于防止较原来户数减少的‘负收益重建’。”他还称，“即便 확보部分一般销售房源，如果售价无法高到足以抵消工程费，最终不足部分只能由业主分担金承担。”

Baek Jun、J&K城市整备代表理事也指出：“即便认定现状容积率，若要同时满足楼间距、建筑覆盖率以及建筑法上的许可条件，这些过密小区看起来连一比一重建都不容易实现。”

也有观点指出，需要对整治项目进行大规模监管放宽，例如下调租赁住房强制比例、使租赁住房收购价更趋合理。目前，若业主联合体将租赁住房作为公共贡献提供，必须按低于基本型建筑费的标准建筑费水平出售。虽然工程费大幅上涨，但租赁住房收购价格未能充分反映这一变化，导致从业主联合体角度看，供应的租赁住房越多，项目收益性反而越差。此外，若将容积率提高至法定上限容积率，还需承担将新增部分50%作为公共租赁住房供应的负担。