[回旋镖般的高密度公寓②]九老、芦原容积率300%公寓雨后春笋般涌现……30年后才叹“无序开发”

by Lee Jieun

Published 17 Jun.2026 07:00(KST)

Updated 17 Jun.2026 16:23(KST)

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配合供应200万套平民住宅
首尔市容积率上调至400%
过密公寓过量供应，导致无序开发
2004年起实施种类细分化

首尔的高密度公寓是20世纪90年代大规模住房供应政策的产物。为缓解住房短缺，当时普通住宅区容积率上限一度放宽至最高400%，这类高密度公寓因此在首尔各地集中兴建。

在首尔各自治区中，芦原区被认为是这一时期高密度公寓供应最集中的代表地区。随着上溪洞、中溪洞、下溪洞一带推进大规模宅地开发，10年间供应了超过1万户公寓。其初衷是通过在首尔外围建设大型卧城来缓解住房供应短缺，但30多年后的今天，这些小区正面临老化与项目收益性不足的双重困境。

[回旋镖般的高密度公寓②]九老、芦原容积率300%公寓雨后春笋般涌现……30年后才叹“无序开发”

供应200万套平民住房……容积率上调至400%

高密度公寓的出现与容积率放宽密切相关。首尔市普通住宅区容积率上限在1979年为180%、1985年为250%，自1990年“供应200万套住房”政策启动后开始松绑。同年4月先放宽至300%，7个月后的11月又大幅上调至400%。这意味着，首尔市的容积率体系是随着政府扩大住房供应政策而调整的。当时尚未建立反映各地区居住环境和特性的细分体系，因此所有普通住宅区都适用同一容积率标准。

其结果是，首尔公寓供应量爆发式增长。据首尔研究院统计，1990年至1994年5年间，首尔共供应18.856万户公寓。较此前5年，即1985年至1989年的14.3524万户，增加了31.3%。

这一时期，首尔各自治区中容积率300%以上高密度公寓供应最集中的地区是永登浦区。阿视亚经济通过国土交通部建筑Hub对建筑物台账进行全面分析后发现，1990年至2000年间，仅永登浦区就有25个容积率300%以上的公寓小区竣工，共计1.0699万户。来美安堂山1期（364%、348户）、大林现代3期（325%、1187户）、永登浦三环公寓（369%、520户）均建于这一时期。

九老区以24个小区紧随其后。若按户数计算，共计1.5784万户，是25个自治区中规模最大的地区。这一时期，九老区的梧柳洞Line公寓（449%、218户）、开峰三环公寓（399%、783户）、新道林现代公寓（300%、450户）等高密度小区陆续迎来大规模入住。

芦原区和广津区也分别有22个和20个小区在这一时期建成。孔陵友成公寓容积率达到375%，1997年竣工、规模为1592户的广壮洞现代Prime公寓容积率则为398%。

细分类型……大幅下调容积率

高密度开发的副作用从20世纪90年代后期开始显现。随着道路、上下水道等基础设施扩充未能跟上户数增长，市区交通拥堵加剧，日照权和景观权受侵害的问题也在多地浮现。首尔市立大学城市工学系教授 Nam Jinyu 指出：“自20世纪90年代起，在道路网络尚未充分完善的情况下大量供应高密度公寓，导致市区交通拥堵进一步恶化。”他还表示：“这是在缺乏对城市基础设施承载能力考量的状态下推进的无序开发。”

最终，首尔市于1997年制定了将普通住宅区容积率上限从400%下调至300%的建筑条例修订案，并从1998年起正式实施。

关于细分普通住宅区的讨论也在这一时期全面展开。其背景是，有观点认为应根据住宅区特性差异化适用开发密度。此后，2000年7月，政府修订《城市规划法施行令》时纳入了将普通住宅区细分为1种（4层以下）、2种（7层以下、12层以下）、3种（12层以上不限）的方案。首尔市随后通过市条例规定，1种住宅区容积率上限为150%，2种和3种分别为200%和250%，并自2004年起开始适用。

Nam Jinyu教授解释称：“直到20世纪90年代后期，社会才真正开始意识到，有必要开展能够反映丘陵地、地铁站周边、低层住宅区等多样住宅地特性的开发。”他表示：“随着首尔市率先启动关于建立更精细、更有规划地管理住宅区基础框架的讨论，政府层面的法律修订也随之推进。”

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专家认为，未考虑城市规划的无序住房供应政策，导致了当前高密度公寓问题的出现。这被指是未顾及城市可持续性的开发。京畿大学城市交通工学系教授 Kim Jinyu 表示：“要防止城市无序开发，必须先制定城市规划，再在这一框架内运行住房政策。”他称：“但在20世纪80年代后期住房极度短缺的情况下，确保供应规模被置于优先位置，导致高密度公寓被大量供应，其结果就是如今不得不面对这些高密度公寓的老化问题。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。