房地产投资信托行业CEO联名请愿：“亟需制度改革，防止盈利性倒闭”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 11 Jun.2026 10:36(KST)

JR Global REITs事件令上市房地产投资信托市场动荡
“应像美国、日本一样建立流动性安全网
增资迟缓、内部留存受限，加剧危机”

为挽救尽管持有优质资产，却因制度性限制而陷入“盈利性倒闭”危机的市场，房地产投资信托行业各公司首席执行官已发起联合呼吁。

韩国房地产投资信托协会11日表示，协会已与房地产投资信托运营公司首席执行官联合，近日向国会和政府提交请愿书，敦促稳定房地产投资信托市场并改善相关制度。协会认为，因JR Global REITs事件暴露出的市场不安，并非个别公司的问题，而是源于制度性局限，因此要求制定包括修法在内的对策。

JR Global REITs的主要投资资产、比利时布鲁塞尔“Finance Tower Complex”全景。JR Global REITs供图

协会主张，应像海外主要国家一样，为持有优质资产的房地产投资信托在陷入暂时性流动性危机时建立制度性安全网。协会称，在美国，可通过股票分红保留现金；在日本，中央银行会买入J-REITs，因此韩国国内也应建立面向优质房地产投资信托的流动性支持体系。

具体而言，协会建议由住房城市基金向锚定型房地产投资信托出资，以支持购买公司债，并允许将部分资产出售差益留存在公司内部。协会还要求修改“因未分配超过90%利润而进行刑事处罚”的规定，以及耗时数月的增资程序。

行业方面说明，目前由于包括国土交通部审批在内的程序冗长，实际完成融资需要4至6个月。正因如此，房地产投资信托不得不依赖短期公司债，一旦遭遇利率上升或信用紧缩，势必受到较大冲击。行业还建议，将审批制改为申报制，或借鉴主要发达国家的增资制度，引入可在一个月内完成的快速通道。

上述诉求的背景，正是JR Global REITs事件。

房地产投资信托是一种房地产间接投资产品，通过向众多投资者募集资金，投资于办公楼、商业设施、物流中心等房地产，并将租金收益以分红形式分配。自2001年《房地产投资公司法》制定以来，该行业持续增长。截至上月，正在运营的房地产投资信托共有463只，投资者达40万人，资产规模约为123.4万亿韩元。

但近期，韩国首只海外投资上市公募房地产投资信托JR Global REITs因未能偿还400亿韩元短期债券，向首尔回生法院申请启动企业回生程序，市场氛围骤然转冷。这是上市房地产投资信托中的首例违约。此后，房地产投资信托股价大幅下跌，信用紧缩担忧升温，整个市场随之动荡。

房地产投资信托行业CEO联名请愿：“亟需制度改革，防止盈利性倒闭”[房地产A to Z]

协会主张，JR Global REITs尽管持有优质资产，却陷入暂时性资金紧张，属于所谓“盈利性倒闭”案例。协会说明，JR Global REITs持有Finance Tower，这是一栋由比利时政府承租至2034年的办公楼，未来8年将流入的净租金约达6500亿韩元。

协会称：“在比利时资产触发现金陷阱的过程中，存在海外债权团不当介入的情况，相关诉讼也正在当地进行。”所谓现金陷阱，是指将通过租金收益等获得的现金限制使用，不得用于分红或新增投资，而是优先用于偿还借款的机制。协会认为，正因这一措施，当地租金收益无法汇入韩国国内，最终导致JR Global REITs无法偿还国内短期债券。

行业担忧，若事态长期化，可能导致资产被贱卖、国家财富外流，并波及约3万名投资者。实际上，据行业介绍，房地产投资信托公司债发行规模约为3万亿韩元，到今年年底将有1.15万亿韩元到期。协会表示，JR Global REITs事件发生后，上市房地产投资信托平均股价在一个多月内下跌20.6%，金融机构也出现上调贷款利率的动向。随着利息负担加重，分红能力将下降，市场信任也可能进一步削弱。协会称：“若整个房地产投资信托市场的信任下滑与即将到来的加息周期叠加，市场一旦崩塌，恐将演变为众多投资者遭受巨额损失及国家财富外流。”