[回旋镖般反噬的高密度公寓①]容积率300%的12万户到2030年将达重建年限……首尔“公寓共和国”极限已至

20世纪90年代，解决首尔住房短缺最快的办法是高密度公寓。当时，配合卢泰愚政府“建设200万套住房计划”，首尔全境开始兴建容积率接近400%的公寓小区。地形特点以及道路网等基础设施的承载极限并未被纳入考量。那是一个以短期内尽可能快速供应大量住房为优先的时期。

而30多年后的今天，首尔收到了“高密度公寓老化”的账单。容积率超过300%的公寓约12.6万户、251个小区，将在未来5年内达到可重建年限。由于这些公寓本就以较高容积率建设而成，其中相当一部分预计将因难以 확보一般销售房源而难以顺利推进重建。但高密度公寓老化并不只是“能否重建”的问题。密集矗立于市中心的高层高密度公寓，也与未来城市环境问题相连。如果因容积率等限制导致项目收益性下降而被长期搁置，城市环境可能进一步恶化。这也是为何需要以更广阔视角审视首尔等大城市及其周边地区住房问题的原因。本文将分3次对老旧高密度公寓的问题与解法进行分析。<编者注>

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数据显示，建成已满30年、并将在未来5年内达到重建年限、容积率（相对于土地面积可建设的总建筑面积比例）在300%以上的公寓户数超过12万户。截至今年，已超过重建年限的容积率300%以上公寓仅1.1277万户，而未来5年将增加近10倍。尤其考虑到近年新建公寓大多也达到300%的容积率，未来取得重建资格的户数预计还会进一步增加。由于这些公寓若无放宽容积率、上调用地分区等级等措施，大多难以在重建时保证项目收益性，因此有声音指出，这类问题很可能演变为社会问题，必须提前应对。

17日，阿视亚经济通过韩国国土交通部建筑Hub，对首尔市内建筑物台账进行全面分析后发现，在1990年以后获得竣工批准的共同住宅中，容积率300%以上的小区共计530个、23.4178万户。其中，于1996年以前竣工、并从今年起达到重建年限的公寓有28个小区、1.1277万户。若将范围扩大至未来5年内达到重建年限的小区，则增至223个小区、11.4828万户。也就是说，到2030年为止，首尔将共有251个小区、12.6105万户高密度公寓被纳入可重建对象。

根据《首尔市城市及居住环境整备条例》，1986年以后建成的5层以上建筑，在竣工满30年后，还需满足“用地面积1万平方米以上”或“200户以上”这两项条件中的任意一项。

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之所以关注高密度公寓，是因为除极少数小区外，其中大多数很难通过民间主导重建找到出路。重建项目的收益性与既有容积率直接相关。容积率较低的小区可通过重建 확보一般销售房源，从而降低业主分摊金。相反，高密度公寓可 확보的一般销售房源十分有限。更何况，受中东战争影响，建材价格正飞速飙升。因此，业主承担的工程费用已进一步加重。Baek Jun J&K城市整备代表理事表示：“容积率在270%以上的小区，若排除捐赠移交等因素，大多数情况下连按原有户型数量重建都做不到，”并称，“应当认为连一比一重建都很困难。”

如果因收益性不足导致这些公寓的整备项目长期拖延，可能进一步威胁居民安全。实际上，在已出现老化的高密度小区中，安全问题正在不断暴露。今年2月发生火灾并造成1人死亡的江南区大峙洞银马公寓，因建成于强制安装喷淋系统规定强化之前，缺乏能够在初期遏制火势的安全设备。2023年发生火灾、造成2人死亡和30人受伤的Banghak-dong Daesang Town Hyundai公寓，同样建成于16层以上才被强制安装喷淋系统之前，因此起火的低层区域处于安全盲区。

居住环境恶化也是问题。为容纳大量住户而建造的高密度公寓，其公共区域和基础设施老化速度不可避免地更快。居住在竣工约30年的小区居民普遍反映管道腐蚀、漏水和停车难问题。位于麻浦区、今年迎来竣工第32年的A公寓居民B称：“外墙渗水、层高偏低以及双排停车问题导致生活质量恶化，我正在考虑搬家。”他还表示：“由于管道老化，卫生间不断返臭，没有地漏防臭器几乎难以忍受。”

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专家担忧，高密度公寓老化从长期看甚至可能蔓延为市中心贫民窟化问题。Lee Taehee韩国建设产业研究院副研究委员表示：“与比韩国更早面临共同住宅老化问题的日本相比，韩国缴纳的长期修缮准备金金额较少，因此一旦老化达到一定程度，可能会出现无力继续承担设备维修费用的小区。”他指出，“如果这些小区因收益性不足而被长期搁置，最终还可能演变为破坏市中心景观的贫民窟化现象。”

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