[初动视角]饮鸩止渴……这是谁的债务？

by Choi Daeyul

Published 11 Jun.2026 14:28(KST)

用8000万韩元成了8亿韩元房主
被10倍收益掩盖的5.5亿韩元债务
政府搭台的贷款政策阴影

政府每年进行的居住实态调查中，有一项会询问“最需要的居住支持项目”是什么。回答称首先需要居住支持项目的人大约占四成，认为不需要的人约占六成。在回答需要的人当中，排在首位的是贷款。有房者选择最多的是住房购置资金贷款，居住在全租房中的人则最希望获得全租资金贷款支持项目。

虽说负债也是资产的一部分，借债也被视为个人能力的时代已经到来，但为何希望获得贷款的人仍然最多？原因似乎在于问卷中其他选项并不够有吸引力。其他项目包括长期公共租赁住房或公共销售住房供应、住房改良与维修支持、居住咨询与信息提供等。公共租赁或公共销售住房，首先就很可能是周围真正接触过的人并不多。把住房维修或居住咨询列为居住支持项目，也多少让人感觉有些尴尬。

如今，无论是买房还是补足不足的全租保证金，搭配银行贷款都已成为一种自然行为，但仅仅一代人之前并非如此。住房抵押贷款真正开始在韩国居住文化中生根，是在1997年外汇危机之后；全租贷款则是在其后约10年的2008年前后才开始普及。外汇危机后，银行开始把重心从风险较高的企业贷款转向有明确抵押物（住房）的家庭贷款。对银行而言，这也逐渐成为稳定的收益来源。

全租贷款在没有实体抵押物的情况下，基于公共机构担保发放，因此显得更为人为。也就是说，正因政府搭好了台，这类贷款才成为可能。利用住房城市基金发放的政策性贷款规模也不小。无论是从基金中划出部分资金直接放贷，还是以贴息方式进行间接贷款，如果一并计算，政策资金在整体全租贷款中的占比估计已超过三分之一。所谓贴息，是指填补政策利率与市场银行利率之间的差额，而政府今年仅需偿还给银行的这部分资金就接近2万亿韩元。

房价，准确说是地价上涨，固然是多种因素复杂交织的结果，但其根本背景在于流动性充裕，也就是市场上释放了大量资金。这一点其他国家也一样。从个人或单个家庭层面看，似乎是在可承受范围内运用贷款这一杠杆来扩大资产；但从整个社会来看，这无异于以房地产这一有限资源为基础、推动资本集中的土地本位制。而在这一过程中，人们最常接触到的手段正是贷款。

最近在社交媒体上，笔者看到一句颇为醒目的说法，批评政府这些年来推进的居住支持政策实际上增加了贷款，犹如口渴时喝海水，或是饮鸩止渴。对此我深有同感。这或许是为扑灭眼前急火而采取的解决办法，但后果很大。经济正义实现金民联合会现任估价师Jo Jeongheun委员长讲述的一对年轻夫妻的经历，在我看来正揭示了我们社会的真实面貌。这对夫妻原本以8000万韩元自有资金，加上1.5亿韩元贷款，住进了一套价值2.3亿韩元的多户住宅；在经历再开发项目后，他们以5.5亿韩元获得了一套15坪的组员分配公寓，摇身成为一套市价8亿韩元住房的业主。搬迁费、首付款和中期款，乃至后来转换的住房抵押贷款，全部都是靠贷款筹措。有人可能会说这是10倍收益，但现实是，他们的债务已从1.5亿韩元变成了5.5亿韩元。这个链条能切断吗？答案并不容易。