“价差投资圣地”公寓涨幅登顶全国……半导体带也进入土地交易许可制射程[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 06 Jun.2026 07:30(KST)

Updated 06 Jun.2026 11:58(KST)

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避开监管区域的东滩买盘爆发
刚需与投资需求叠加，房源稀缺
地标公寓国民户型突破20亿韩元

京畿道华城市东滩房价涨幅跃居全国首位，再次进入土地交易许可区的划定射程。去年10月在土地交易许可区扩大指定时被排除在外后，受“气球效应”影响，买盘集中涌入，近期涨幅又明显加快，市场因此普遍推测政府将祭出追加监管措施。

京畿道华城市东滩站附近公寓小区与乐天百货东滩店全景。Choi Seoyun记者

根据韩国房地产院6日发布的周度公寓价格走势，6月第1周东滩公寓价格较前一周上涨0.60%，在全国市、郡、区中涨幅居首。4月最后一周还仅为0.20%的周涨幅，最近5周明显陡升。

位于东滩站正前方的标杆公寓“东滩站乐天城堡”专用面积84平方米户型，去年年底成交价还在16亿韩元区间，上月7日一套39层房源以20.8亿韩元成交，约6个月内上涨4.8亿韩元，涨幅达30%。

同月28日，该小区另一套18层房源又以20亿韩元成交，仅一个月内，专用84平方米户型成交价突破20亿韩元的交易就有3笔。大户型专用102平方米则于今年4月以23.25亿韩元转手，成为东滩最贵的住宅成交案例。

“价差投资圣地”公寓涨幅登顶全国……半导体带也进入土地交易许可制射程[房地产A to Z]

分析认为，东滩地区公寓价格上涨，很大程度上是因为去年未被纳入政府监管对象。政府去年通过10·15对策，将首尔全域及京畿道12个地区划入调整对象地区、投机过热地区和土地交易许可区。因此，东滩因处于非监管区而获得“反射收益”，交易量随之增加。

按签约日分析国土交通部实际成交价资料后发现，剔除解约交易后，东滩区公寓买卖从去年9月的578笔激增至10月的1043笔、11月的1064笔。日均成交量也从19笔跃升至47笔，增至2.5倍。今年1月至5月成交量为4810笔，较去年同期的2040笔增加逾一倍。

尤其是在半导体景气带动下，三星电子半导体部门员工获得数亿韩元绩效奖金，也在刺激交易和价格。东滩站示范Woo Nam Firstvill附近一家中介机构负责人表示：“原本专用84平方米房源大多在14亿至15亿韩元区间，结果直接跳过中间价位，突然就以16亿至17亿韩元成交的情况也出现了。”

房地产专家普遍认为，考虑到高收入年轻群体的“价差投资”推高房价涨幅与交易量，以及“气球效应”等因素，政府追加指定监管区域已不可避免。KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“如果扩大土地交易许可区指定权限的法案实施，国土交通部直接审视东滩这类过热地区的空间将更大。”他还称：“近期买盘集中的东滩和器兴等地，应视为价差投资需求较多的区域。政府的主要目标是降低价格波动率、谋求市场稳定，因此已到了打出追加指定这张牌的时候。”

与已被划入土地交易许可区的地区相比，东滩的房价涨势同样不容小觑。去年因10·15对策被纳入土地交易许可区的龙仁水枝区、安养东安区、水原灵通区和义王，截至去年6月第1周累计涨幅分别为1.97%、0.90%、0.47%和-0.05%；相比之下，东滩公寓价格今年累计上涨5.11%，表现尤为突出。单看涨幅，已与首尔江南区的5.61%、瑞草区的5.13%相近。

更重要的是，市场分析认为，仅靠税制对策并不容易压制非监管地区的买盘。Park Wongap表示：“税制改革方案聚焦于高龄者和江南多套房持有者，但MZ世代的行动逻辑与父母一代不同。对于购买10亿韩元级东滩公寓的年轻群体而言，强化持有税或缩减长期持有特别扣除又有多大意义？”这被解读为，与税制相比，土地交易许可制这类直接监管对阻断买盘更为有效。