“房价，如今决定因素已不是利率，而是就业和收入” [周末理财]

利率一直是住房市场的决定性变量。中央银行加息时，贷款负担加重，购房人减少；降息时，交易回暖，房价上涨。住房市场的冷暖，事实上一直由利率决定。美国住房市场也不例外。然而，如今有预测认为，这一公式正在动摇。未来比起利率，收入与就业，也就是购买力，影响力将变得更大。

Lee Youngju在4日发布的报告中表示：“今后仅凭利率，或许难以解释住房市场。”他指出，“决定是否买房的，不是利率，而是收入和就业；住房市场的本质，归根结底是购买力。”

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实际上，美国住房市场已出现一些微妙变化的信号。2026年第一季度住房止赎案件约11.9万件，创下自新冠疫情初期以来最高水平。挂牌房源虽在逐步增加，但交易迟迟未见明显回升。

首先，在疫情期间买房的人，至今仍持有利率约3%的超低利率抵押贷款。若卖掉现有住房再买新房，就必须接受新贷款利率升至6%至7%的现实，月供几乎接近翻倍。也就是说，即使想卖也卖不了。这种被低利率“绑住”的现象，就是所谓的“锁定效应”。

老房主不卖房，新买家又找不到可买的房子，市场持续陷入僵局。因此，市场一直在等待美国联邦储备系统降息，期待利率下调后这一僵局能够被打破。

但这一前景同样并不明朗。即便利率下调，住房买卖也很可能仍无法活跃起来。

买房并不只是贷款成本的问题。只有对“未来我的收入是否稳定”抱有信心，才可能决定签下30年期贷款。然而，随着人工智能快速扩散，企业的招聘策略正在发生变化。以部分办公室岗位和专业岗位为中心，招聘放缓现象正在出现。即便生产率提高，也不再意味着个人就业稳定必然随之增强。

实际上，盖洛普近期调查显示，仅有25%的美国人表示计划在未来5年内购房，为2013年开始相关调查以来最低水平。这并不只是因为房价高。当前美国居民的购房负担，即使与2006年至2007年房地产泡沫顶峰时期相比，也被认为处于高位。这是房价与金融成本负担同时累积的结果。

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Lee Youngju分析称：“即使人工智能带来的生产率革命会推动利率下行，但如果就业和收入的不确定性扩大，住房需求的恢复也可能受到限制。”他表示，“归根结底，购房决策相比利率水平，更大程度上取决于对未来收入的信心。”

这意味着，降息或许是住房市场复苏的必要条件，但未必是充分条件。即便利率下降，如果“我的工作是否稳定”的焦虑无法消除，要在30年期贷款合同上签字并不容易。

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Lee Youngju表示：“今后美国住房市场的走向，最终取决于家庭购买力能恢复到何种程度，而非抵押贷款利率本身。”他还称，“如今市场需要关注的，不只是利率，更是购买力，以及在人工智能时代将影响购买力的就业与收入结构变化。”

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