“房价，如今决定因素已不是利率，而是就业和收入” [周末理财]

利率一直是住房市场的决定性变量。中央银行加息时，贷款负担加重，想买房的人减少；降息时，交易回暖，房价上涨。住房市场的温度事实上一直由利率决定。美国住房市场也不例外。然而，如今有预测认为，这一公式正在动摇。未来一个利率影响力不及收入与就业、即购买力影响力更大的时代，可能正在到来。

Hanwha证券研究员 Lee Youngju 在4日发布的报告中表示：“今后仅凭利率，或许难以解释住房市场。”他指出：“决定是否买房的，不是利率，而是收入和就业；住房市场的本质，归根结底是购买力。”

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实际上，美国住房市场已出现一些微妙变化的信号。2026年第一季度住房止赎案件约11.9万件，创下自新冠疫情初期以来的最高水平。挂牌房源虽在逐渐增加，但交易始终未见明显回暖。

首先，在疫情期间买房的人，如今手中仍持有利率约3%的超低利率按揭贷款。若卖掉现有住房再买新房，就必须接受6%至7%的新贷款利率。这意味着每月还款额几乎翻倍。也就是说，即便想卖，也卖不出去。这就是被低利率“绑住手脚”的现象，即所谓“锁定效应”。

老房主不卖，新买家又找不到可买的房子，市场持续陷入僵局。因此，市场一直在等待美国联邦储备系统降息，期待利率下调后这一僵局能够被打破。

然而，这一前景同样并不明朗。即便利率下降，住房买卖也很可能仍无法活跃起来。

买房并不只是贷款成本的问题。只有对“未来我的收入是否稳定”抱有信心，人们才会决定签下30年期贷款。但随着人工智能迅速扩散，企业的招聘策略正在发生变化。部分办公室岗位和专业岗位已出现招聘放缓。即便生产率提高，也已无法保证这会直接转化为个人就业稳定。

实际上，盖洛普近期调查显示，仅有25%的美国人表示未来5年内有购房计划。这是自2013年开始相关调查以来的最低值。这并不只是因为房价高。目前美国购房负担即便与2006年至2007年房地产泡沫顶峰时期相比，也被评估为处于较高水平。这是房价与金融成本负担同时累积的结果。

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Lee Youngju 分析称：“即便人工智能带来的生产率革命会朝着压低利率的方向发挥作用，但如果就业和收入的不确定性加大，住房需求的恢复也可能受到限制。”他表示：“归根结底，住房购买决策相比利率水平，更大程度上受对未来收入信心的影响。”

这意味着，降息或许是住房市场复苏的必要条件，但未必是充分条件。即便利率下降，如果“我的工作是否稳妥”的焦虑得不到缓解，要在人生30年期贷款合同上盖章，仍非易事。

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Lee Youngju 表示：“今后美国住房市场的走向，最终取决于家庭购买力能够恢复到何种程度，而非按揭利率本身。”他还称：“如今市场需要关注的，不只是利率，更是购买力，以及在人工智能时代将影响购买力的就业与收入结构变化。”

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