不良率上升，房地产却急速降温……银行业抵押回收率“腰斩”
银行不良债权出售规模从2021年的2.98万亿韩元增至2025年的8.12万亿韩元
商铺、土地等房地产抵押价值暴跌至评估价的40%至50%水平
担忧下半年银行业不良贷款比率进一步上升
随着房地产市场降温，商业银行在回收房地产抵押贷款方面正面临困难。在新冠疫情进入地方性流行阶段后，商业及工业用房地产需求减少，加之高利率、高物价影响导致逾期率上升，虽然抵押物处置数量不断增加，但由于拍卖市场低迷、成交价率下滑，导致不少案例连评估价的一半都难以收回。
据金融圈和法律界3日消息，韩国国内银行不良债权出售规模已从2021年末的2.98万亿韩元增至去年末（2025年末）的8.12万亿韩元。随着逾期率和不良贷款比率上升，银行资产稳健性问题浮现，推动银行大举处置不良债权。金融监督院金融统计系统数据显示，银行不良贷款比率从2021年的0.5%降至2022年的0.4%，下降0.1个百分点，但此后又呈上升趋势，2023年为0.47%，2024年为0.54%，去年末升至0.57%。不良贷款规模也从2021年的11.77万亿韩元增至去年末的16.6万亿韩元，增加了4.83万亿韩元。
房地产抵押价值下滑……地方地区已跌至评估价的40%至50%
问题在于，在不良债权出售过程中，抵押物价值已越来越难以获得充分认可。不良贷款投资机构通常以成交价率（成交价占评估价的比率）为基准，向银行提出收购价格。对银行而言，成交价率越低，即便是有抵押物的债权，也只能以更低价格转让，或在无法出售的情况下继续留在账面上。
实际上，首尔和六大广域市的房地产成交价率均出现明显下滑。法院拍卖系统数据显示，除首尔外，其他广域市公寓成交价率在2021年均超过95%，但今年1至4月已降至79.6%至89.7%。其中，仁川从2021年的111.7%降至今年1至4月的81%，下滑30.7个百分点。
工厂、社区商铺、土地等工业及商业用房地产在部分地区甚至下跌了30%至40%。首尔的工厂、社区商铺和土地成交价率在2021年分别为103.2%、102.8%和90.6%，到去年已分别降至100%、71%和74.3%。也就是说，只有工厂仍能按市价出售，而社区商铺和土地已跌至市价的七成左右。今年1至4月，除仅有1宗成交的工厂外，社区商铺和土地的成交价率分别仅为77.2%和56.3%。其中，社区商铺成交价率从2021年的102.8%、2022年的107.3%，一路降至2023年的83.3%、2024年的73.7%、去年的71%，以及今年1至4月的77.2%。土地也从2022年的103.1%降至今年1至4月的56.3%。
地方情况则更为严峻。釜山的社区商铺和土地成交价率分别从2021年的72.8%和101.8%，降至今年1至4月的53.6%和59.7%。仁川、大田、大邱、光州、蔚山等地的社区商铺成交价率也从2021年的66.8%至74.5%，下滑至今年1至4月的41%至63.7%；土地则从同期的78.9%至122.1%，暴跌至36%至65.9%。
业内还指出，随着逾期率上升，进入拍卖程序的案件数量虽在增加，但成交数量未能同步跟上，导致成交率下降。Samil会计法人发布的不良债权市场动向报告显示，拍卖案件中最终成交件数占比已从2022年第一季度的39.1%降至去年第四季度的23.0%。其中，商业地产同期更是从32.8%降至14.1%。
某商业银行一名负责信贷的高管表示：“如今房地产抵押物在不良贷款市场上，往往连其应有价值的50%至60%都卖不到。”他还称，“对于超过300亿韩元的超高额房地产抵押物，就连不良贷款机构也不愿接手，银行只能继续积压在账上。”.
房地产监管趋严、下半年利率上调……地方银行稳健性引发担忧
在房地产监管持续收紧的背景下，市场预计今年下半年加息将正式启动，因而有舆论担忧，不良率可能进一步上升，成交价率和不良贷款出售回收率也可能继续下滑。尤其是与地方经济联系紧密的地方银行，其资产稳健性或将受到影响。
事实上，截至今年3月底，地方银行不良贷款比率为1.13%，较去年末上升0.11个百分点。这一水平较20家韩国国内银行整体不良贷款比率0.60%高出0.53个百分点，也较一般银行的0.44%高出0.69个百分点。一家地方银行相关人士表示：“在K字型经济增长之下，传统产业本就承压，而房地产监管基调又在加强，法院拍卖成交价率和不良贷款出售回收率都很难恢复。”他还指出，“相较之下，地方经济形势更加困难，因此地方银行面临的压力势必更大。”
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