“183坪配泳池、凉亭、双花园” 用三层空间的超级顶层公寓，正诱惑富裕资产家[房地产A to Z]

by Choi Daeyul

Published 01 Jun.2026 07:00(KST)

Updated 01 Jun.2026 12:37(KST)

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现代建设在狎鸥亭3区替代设计中推出超级顶层公寓
65层楼栋配置2套183坪户型…布局于72、74栋附近

曾被称为“自檀君以来最大整备项目”的旧屯村主公公寓重建项目，新建约1.2万户，仅施工费用就超过4万亿韩元。狎鸥亭3区重建后诞生的新建小区规模为5175户，不到屯村主公的一半，但粗略估算的施工费在项目尚未正式启动前就已高达6万亿韩元。这意味着决定不惜成本打造高价公寓。狎鸥亭3区在被视为富人区的狎鸥亭之中，也被评价为位置最为核心的地段。

由于刚刚确定施工单位，重建组合和建设公司计划尽快敲定替代设计等方案，制定事业实施计划。最近面向组合成员开放的宣传馆中，最吸引眼球的是使用3个楼层的顶层公寓。计划引入的新建小区顶层公寓共54套，其中使用3个楼层的顶层公寓仅有2套。

狎鸥亭3区顶层公寓室内效果图。现代建设供图

这两套被暂定名为“Triplex”（施工单位起的暂称，尚无正式名称）的住宅，仅在低层部分就配备了2个厨房、2间卧室以及书房、更衣室等。游泳池和凉亭设施、屋顶花园分别位于居住空间两侧。中层部分设有3间卧室和3间浴室、多功能空间及露台，采用可俯瞰低层客厅的挑空结构。上层通过阁楼相连，又形成另一处屋顶花园。

整套住宅的供给面积约为183坪。其中阳台约36坪，露台约41坪，仅这部分面积就相当于一套小型公寓。专用面积就高达122坪（405㎡）。比这一户型小一级的顶层公寓，按供给面积计算为110坪规模。组合在去年公布整备计划时，还未单独规划183坪的超级顶层公寓。由于是施工单位现代建设提出的方案，实际被采纳的可能性很高。

在新建公寓小区中，顶层公寓并不少见，但占用3个楼层的户型却很罕见。共同住宅公告价格中连续2年位居首位的江南区“Eterno清潭”公告价格325亿韩元的公寓，就是使用3个楼层的顶层公寓。“Eterno清潭”同样由现代建设承建。以350亿韩元登记、保持历代最高价公寓纪录的龙山区“Nine One汉南”350亿韩元公寓，则是使用2个楼层的复式结构顶层公寓。

狎鸥亭3区重建后新建小区内规划的183坪型顶层公寓效果图。这是在54套顶层公寓中规模最大的一套，计划布置在65层栋楼的最高层。以现代建设面向组合成员制作的宣传资料为基础，使用人工智能重新加工。Gemini生成图像

狎鸥亭3区位置示意图及超级顶层公寓效果图

若按替代设计推进，该户型将位于3区中部附近一栋65层楼的顶层。以现有公寓为基准，规划在现代5期72栋和74栋、狎鸥亭小学附近的位置。这正是使“狎鸥亭”这一地名得名的古代亭子所在之处。

据传，朝鲜王朝权臣韩明澮的号“狎鸥”，是明代文人倪谦以“劝其与海鸥亲近相处”之意所赐。“狎鸥亭”亭址在韩明澮之前的高丽时代就曾建有别墅，朝鲜时代也有记载称此处在中国使臣来访时被用作宴会场所。自古以来，这里就被视为权贵垂涎的休憩之地。

狎鸥亭3区新建的超级顶层公寓将以何种价格出售，目前尚未可知。考虑到其在江南核心地段中也具有稀缺性，理论上可谓“有价无市”，但从未来开盘时点来看，江南一带实施的预售价格上限制度被解除的可能性似乎不大。一旦适用预售限价制，销售价格就必须按照“地价与建筑成本再加一定附加费用”的既定公式计算，并取得地方自治团体的批准。

狎鸥亭现代公寓。Kim Hyeonmin 记者供图

若以不足30户的规模供应，或先以长期租赁方式运营后再出售，可以规避限价制，但本项目无法采用这一方式。若改为组合成员配售，或先作为保留地持有、日后通过公开拍卖处置，则不适用限价制，预计组合也会研究这些方案。参考来看，在组合去年10月公布的整备计划中，专用248㎡型顶层公寓的组合成员预售价曾被测算为约151亿韩元。

与其他顶层公寓不同，3层结构的超级顶层公寓被归类为高级住宅，预计取得税也将相当可观。对于复式结构的顶层公寓，若专用面积超过275㎡，就被归类为高级住宅，从而对取得税加重课税，需缴纳约相当于房价12%的取得税。与非高级住宅（原始取得基本税率2.8%，加上地方税和农渔村特别税后最终负担为3.16%）相比，税负增加逾3倍。为规避取得税加重，即便建设顶层公寓，通常也会将专用面积控制在略低于275㎡或245㎡，而狎鸥亭超级顶层公寓显然并未过多考虑税负问题。