又见无停车场别墅……一线称“非公寓住房应先完善配套与贷款”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 31 May.2026 11:15(KST)

Updated 17 Jul.2026 16:10(KST)

open/close

到2030年首都圈将供应11万户非公寓住房
放宽停车场和日照权标准，免除体育设施和托儿所配建义务
担忧重蹈忽视居住质量的“MB式小户型住宅”覆辙
供应速度固然重要，更要同步审视居住条件

随着首尔公寓全租房源减少、月租负担加重，扩大别墅（多户住宅·联排住宅）、办公型公寓等非公寓住房供应的呼声再次抬头。政府出台对策，计划通过城市型生活住宅、办公型公寓以及改造空置商铺和办公楼等方式，增加首都圈非公寓住房供应。不过，也有担忧认为，过去扩大城市型生活住宅时出现的停车难和生活配套不足问题可能重演。

政府为激活非公寓住房放宽监管限制

首尔某多户型住宅密集区景象。联合通讯社供图

据住房行业5月31日消息，国土交通部近日公布了扩大城市型生活住宅等非公寓住房供应的方案，计划到2030年在首都圈供应11万套非公寓住房。其中，城市型生活住宅的目标是到2030年获得7.7万套的建设许可，并计划将空置商铺、办公楼等改造为单间住宅和办公型公寓，供应3.3万套以上。

为此，政府决定放宽城市型生活住宅的户数和楼层限制、日照权标准及停车场监管要求。若半径300米内已有居民体育设施、老年活动室、托儿所等类似设施，也将免除建设居民公共设施的义务。

政府再次提出扩大非公寓住房供应，是因为2022年至2023年公寓开工低迷，未来供应缺口的担忧加剧。重建和旧城改造从获得许可到入住耗时较长，而城市型生活住宅和办公型公寓则可在市中心边角地或商务区附近相对快速地供应。

贷款限制与排斥别墅现象叠加……是否只增加非公寓住房供应

首都圈租赁市场的月租占比已超过一半。根据KB金融集团经营研究所近日发布的《2026 KB房地产报告》，按今年1月至2月累计计算，全国公寓租赁交易中月租占比为50.6%，已超过半数；首都圈为50.7%，首尔为49.8%。2022年尚处于30%后半段的公寓月租占比，仅用3年便升至接近一半。去年首都圈公寓月租涨幅为8%，显著高于全租房租金2.5%的涨幅。

一直以来，每当公寓全租房源减少，别墅和办公型公寓便充当租赁市场的缓冲垫。这是因为它们为一至两人家庭、青年群体和新婚夫妇提供了以低于公寓的成本居住在市中心的选择。但全租诈骗事件发生后，市场氛围发生了变化。租户普遍强烈担忧无法收回押金，金融行业也出现了对非公寓全租贷款审查愈发严苛的不满。

主要从事别墅中介的业内人士也反映，连正常房源的交易都受阻。首尔冠岳区一家房地产中介机构相关人士表示：“即使是住房安居全租贷款等政策性金融支持下、具备充分安全保障的交易，也在一线被过度拒绝。即便交易拥有可明确执行的安全流程，例如注销优先顺位权利的条件，银行仍反复采取一概回避或拒绝的做法。”全租诈骗造成的损失较大，金融行业采取保守审查难以避免；但若将所有非公寓住房都视为风险资产，青年和新婚夫妇的选择将进一步减少。

供应也大幅萎缩。非公寓住房建设许可数量从2015年约22.6万套降至去年约3.3万套，10年间减少85%。城市型生活住宅曾在2012年达到全国最多12万套、首都圈7.4万套的供应规模，但受房地产项目融资危机和销售能力下降等影响，自2023年起骤减至约5000套的水平。

“公寓共和国”的阴影……忘记了削减停车场的“Lee Myungbak式小户型住宅”噩梦吗

首尔铜雀区鹭粱津的一处办公型公寓。Kang Jinhyeong 记者供图

随着供应萎缩加剧，重振市场的必要性日益提升，但也有观点认为，仅扩大供应量难以恢复市场信任。在Lee Myungbak政府时期，城市型生活住宅因停车场和居民公共设施标准放宽，迅速在狭小地块上兴建。然而，停车场、公园、托儿所等生活配套未能充分跟上。此后，巷道停车难和居住环境恶化的争议不断扩大；还有观点指出，部分老旧非公寓住房因资产价值下跌，沦为易受全租诈骗侵害的房源。

韩国住房市场已固化为以公寓为中心，这也是非公寓住房难以复苏的背景。按1990年人口住房普查统计，全国住房中公寓占比约为22%，独栋住宅占比为66%。但根据统计厅2024年公布的数据，全国1987万套住房中，公寓达1297万套，占比增至约65%。世宗市为87.4%，光州市为81.8%，公寓占比均已超过80%。尽管住房类型多样，但实际需求和资产认知仍集中于公寓。

在一线审批许可工作中，有担忧认为，仅通过增加别墅和城市型生活住宅供应量的方式存在局限。首尔某区政府负责住房事务的官员表示：“若要重振别墅需求，停车场、公园、托儿所等生活配套必须同步扩充，但让地方政府承担这一负担并不容易。若为加快供应速度而降低停车场等基础设施标准，短期内或许能增加供应量，但长期来看，可能重演过去城市型生活住宅引发的停车难和居住环境恶化争议。”

专家认为，仅靠公寓供应难以在短期内吸收需求，因此有必要激活非公寓住房市场。不过，普遍观点认为，若仍采取过去那种通过放松监管、单纯扩大供应量的方式，效果有限。若要让非公寓住房重新成为缓解全租房紧缺的补充选择，不仅贷款和担保体系需要完善，停车、隔音、管理及生活配套标准也应一并调整。