为缓解全租难再放松非公寓停车场监管…一线称“应先从基础设施和贷款下手”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 31 May.2026 11:15(KST)

到2030年首都圈将供应11万户非公寓住房
放宽停车场和日照权标准，免除体育设施和托儿所配建义务
担忧重蹈忽视居住质量的“MB式小户型住宅”覆辙
供应速度固然重要，更要同步审视居住条件

随着首尔公寓全租房源减少、月租负担加重，别墅、公寓式办公楼等非公寓住房扩大供应的主张再次抬头。政府提出，通过城市型生活住宅和公寓式办公楼，以及对空置商铺和办公楼进行改造，来增加首都圈非公寓住房供应。不过，也有人担忧，在全租欺诈事件后信任度下降、加之家庭贷款监管抬高信贷门槛的情况下，过去在扩大城市型生活住宅过程中暴露出来的停车难和生活基础设施不足问题，可能会重演。

为激活非公寓市场而放松监管的政府

首尔某多户型住宅密集区景象。联合通讯社供图

据住宅业界31日消息，国土交通部近日发布了扩大城市型生活住宅等非公寓住房供应的方案，内容包括到2030年在首都圈供应11万户非公寓住房。城市型生活住宅方面，以到2030年取得7.7万户的许可为目标；同时，还计划将空置商铺和办公楼改造为单间或公寓式办公楼，供应3.3万户以上。

为此，政府决定放宽城市型生活住宅的户数和层数限制、日照权标准以及停车场相关监管。如果在半径300米内已有居民体育设施、老年人活动中心、托儿所等类似设施，则可免除设置居民公共设施的义务。

政府重新提出扩大非公寓供应，是因为2022年至2023年公寓开工不振，引发了对未来供应出现空档的担忧。重建、再开发项目从取得许可到入住耗时较长，而城市型生活住宅和公寓式办公楼则可在市中心的零散土地或商务区附近相对快速地供应。

贷款监管叠加“敬而远之”的别墅……只是一味增加非公寓供应？

在首都圈租赁市场，月租比重已经超过一半。根据KB金融控股公司经营研究所近期发布的《2026 KB房地产报告》，今年1至2月累计，全国公寓租赁交易中月租占比为50.6%，已超过一半；首都圈为50.7%，首尔为49.8%。公寓月租占比从2022年30%后段水平，在3年时间里升至接近一半。去年首都圈公寓月租涨幅为8%，远高于全租价格2.5%的涨幅。

一直以来，每当公寓全租房源减少时，别墅和公寓式办公楼都在租赁市场中起到“缓冲垫”的作用。因为相比公寓，1至2人家庭、青年群体和新婚夫妇可以用更低的成本在市中心居住。然而全租欺诈事件之后，氛围发生了变化。承租人对“押金可能拿不回来”感到强烈不安，金融机构方面也不断传出“非公寓全租贷款审查变得更加苛刻”的不满声音。

在主要中介别墅的前线，还有声音称，连正常房源的交易都被堵死。首尔冠岳区一家房地产中介相关人士表示：“在‘支柱全租贷款’等政策性金融中，即便是充分具备安全装置的交易，在一线也被过度拒绝”，“即使是有着如‘优先权注销条件’等明确可行、安全业务流程的交易，银行也一律回避或拒绝，这种情况不断重复。”鉴于全租欺诈造成的损失巨大，金融机构采取保守审查在所难免，但如果把整个非公寓板块都当作高风险资产对待，青年和新婚夫妇的选择将进一步缩小。

供应也大幅萎缩。非公寓住房许可实绩从2015年的约22.6万户降至去年的约3.3万户，10年间减少了85%。城市型生活住宅在2012年曾在全国供应最多12万户，在首都圈供应7.4万户，但由于房地产项目融资危机和销售性下降等原因，自2023年以后骤减至约5000户水平。

“公寓共和国”的阴影……是否忘了“去掉停车场”的“MB式小户型住宅”噩梦

首尔铜雀区鹭粱津的一处办公型公寓。Kang Jinhyeong 记者供图

随着供应萎缩加剧，恢复这一板块的必要性不断增加，但也有观点指出，仅靠扩大供给规模难以重建市场信任。在Lee Myung-bak政府时期，城市型生活住宅因放宽停车场和居民公共设施标准，而在狭小地块上快速兴建。但停车场、公园、托儿所等生活基础设施并未及时跟上。此后，关于胡同停车难和居住环境恶化的争议不断扩大，有意见指出，一些老旧非公寓住房资产价值下滑，沦为容易被卷入全租欺诈的标的。

国内居住市场已经牢固地以公寓为中心，这一点也使非公寓板块的恢复更加困难。根据1990年人口住宅普查，全国住房中公寓占比为22%左右，独栋住宅占比为66%。但根据统计厅2024年发布的数据，在全国总计1987万户住房中，公寓达1297万户，占比升至65%。世宗市为87.4%，光州市为81.8%，公寓占比已超过80%。虽然住房类型多样，但实际需求和资产认知高度集中在公寓上。

一线许可审批部门担忧，仅以增加别墅和城市型生活住宅数量的方式推进，存在局限。首尔某区厅住房负责人表示：“要恢复对别墅的需求，必须同步扩充停车场、公园、托儿所等生活基础设施，但要把这部分负担全部由自治区承担并不容易”，“如果为了加快供应速度而降低停车场等基础设施标准，短期内数量可能会增加，但从长期看，过去城市型生活住宅出现的停车难和居住环境恶化争议，很可能会重演。”

专家认为，仅靠公寓供应难以在短期内吸收需求，因此有必要激活非公寓市场。不过，多数意见认为，像过去那样单纯依靠放松监管、扩大供给规模的方式存在明显局限。若要让非公寓重新成为缓解全租难题的补充选项，不仅需要调整贷款和担保体系，还应一并完善停车、隔音、物业管理以及生活基础设施等方面的标准。