[独家]166亿买自Kang Hodong、152亿卖给Noh Hongchul，热门商圈也成亏损盘…江南小型楼宇“含泪打折”[房地产A to Z]

近期首尔江南圈小型楼宇市场中，以比卖方要价最多低逾30%的价格成交的案例接连出现。业界分析认为，由于共享办公偏好上升和夜间商圈萎缩，江南背街建筑的租赁需求大幅下滑，业主难以承受空置压力和还贷负担，被迫下调心理价位出手。

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29日，阿视亚经济从 NAI Korea 研究中心获取的今年江南区小型楼宇成交资料显示，在可对比要价和实际成交价的25宗交易中，成交价平均比最初要价低13%。所谓小型楼宇，是指总建筑面积在1000坪（3305.8㎡）以下的中小型建筑。

25宗交易的要价合计为5046.9亿韩元，但实际成交金额合计为4205亿韩元。从总额来看，成交价比要价低16.7%。以要价成交的仅有2宗，其余23宗全部低于要价。其中15宗成交价比要价低10%以上，4宗低20%以上，甚至还有2宗比要价低30%以上。

价格越高的标的越难找到买家，降价幅度也越大。要价在300亿韩元以上的7宗标的，平均跌幅为21.9%，是要价在300亿韩元以下的18宗标的（9.5%）的两倍多。7宗高价标的全部接受了较要价至少打84折的成交价。

江南区大峙洞一栋新建楼宇（总建筑面积262坪）最初以330亿韩元挂牌，最终以低120亿韩元的210亿韩元成交。尽管该建筑于2023年竣工，但成交价仅为要价的63.6%。位于奉恩寺站步行5分钟路程、餐饮街上的三成洞一栋楼宇（122坪），从435亿韩元降135亿韩元（31%）至300亿韩元成交；江南站背街“美食一条街”的驿三洞一栋楼宇（526坪），则从480亿韩元降80亿韩元（16.7%）至400亿韩元易主。

数十亿韩元级别的小型建筑同样低于要价成交。鹤洞站步行1分钟距离的一栋论岘洞建筑（54坪），从要价42亿韩元降4亿韩元（9.5%）至38亿韩元成交；驿三洞一栋建筑（115坪）也从要价60亿韩元降7亿韩元（11.7%）至53亿韩元签订买卖合同。

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在知名艺人之间，小型楼宇“止损卖出”的案例也出现。歌手 Shin Hyesung 于2022年以49亿韩元购入的一栋论岘洞楼宇，上月以55.5亿韩元出售。虽然账面多收了6.5亿韩元，但加上8亿至9亿韩元的改造与加建费用及取得税、贷款利息等，实际上是亏损。新沙洞林荫道上一栋楼宇，法人 The Mew 于2024年从主持人 Kang Hodong 手中以166亿韩元购入，仅过1年6个月就在上月以152亿韩元转让给 Noh Hongchul。业内认为，若将取得税和融资成本计入，实际亏损将超过20亿韩元。这栋楼宇曾让 Kang Hodong 在6年间获得25亿韩元差价收益，而曾被视为热门地段的新沙洞林荫道，如今也在短时间内沦为亏损出清的标的。

若只看成交量，小型楼宇市场似乎正在回暖。根据国土交通部实价公开系统，今年江南区小型楼宇（总建筑面积100~3305.8㎡整栋建筑）成交量，1月为16宗、2月15宗、3月15宗，4月则回升至27宗。首尔整体成交宗数也从1月的126宗增至4月的142宗。然而，细看江南圈的实成交案例可以发现，多数交易是在卖方下调价格后才得以达成，因此难以断言市场已进入复苏轨道。

业界将江南背街商圈租赁需求走弱视为主因。过去，江南站或论岘洞背街的小型楼宇，借助创业热潮，作为创业公司办公室颇受欢迎，但近期因流动性收缩，大量小型法人为降低成本而转投共享办公，空置率急剧上升。新冠疫情后企业聚餐文化减弱，面向上班族的夜间餐饮商圈也随之衰退，背街近邻商业设施建筑的租赁需求几近崩塌。NAI Korea 研究中心长 Jung Eunsang 表示：“由于创业公司转向共享办公、夜间商圈萎缩，背街建筑需求下滑，不少老楼即便完成改造，2~3年间仍迟迟招不到承租人。”

低利率时期利用法人名义出手购入的投资者抛售增加，也形成下行压力。低利率与住宅持有税强化叠加的2019~2021年，可带来月租收入的小型楼宇曾作为替代投资标的备受关注。分析认为，当时购入小型楼宇的部分持有者，在经历利率上升和空置压力后，被迫下调心理价位成交。此外，金融机构在延长商业地产贷款时严格适用租赁业利息偿付比率（RTI），使得有贷款在身的业主难免面临资金紧张。

在不良债权（NPL）市场，包括小型楼宇在内的整体商业地产抵押资产估值也在走低。根据 Samil 会计法人今年1月发布的《不良债权市场动向》，银行业不良债权平均处置价格率从2023年的87.3%跌至2025年第四季度的68.4%。NPL 平均处置价格率，是反映银行将已变为不良的贷款债权出售给不良资产投资公司等时，能够收回多少本金的指标。该比例下降意味着银行通过出售不良债权实际回收的金额减少。由于越来越多投资者认为，即便出售抵押不动产也难以像过去那样回收资金，NPL 收购价格也随之下调。

对于今年下半年市场，业界也持谨慎预期。一位商业地产行业相关人士表示：“今后小型楼宇的价格，已难以仅凭‘江南’这一标签就获得支撑。虽然部分因游客流入增加而受益的核心商圈，或租赁需求稳定的主干道沿线建筑仍将保持需求，但空置风险上升的背街楼宇将经历价值重估，市场两极分化会愈发明显。”

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