非挨着“这个”就门庭若市…一离开5~10米连咨询电话都没有[江南房地产两极分化]①

by Lee Jungyun

Published 25 May.2026 07:00(KST)

Updated 25 May.2026 09:21(KST)

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连最顶级地段也出现分化
呈“K字形”的德黑兰路办公楼空置率
“非主干道沿线办公室空置率偏高”
不断扩大的江南办公区差距

编者注即便是在被视为房价“高不可攀”代名词的江南区，也存在另一面。是否为公寓、是否位于核心地带，价值呈现出巨大的差异。若不是被公认的最佳居住地——江南公寓，连孩子们的嬉闹声都难以听到。江南中心的甲级写字楼里，想入驻的企业络绎不绝，但只要稍微偏离主干道，空置率便直线上升。离清潭洞、狎鸥亭洞等顶级地段越远，住宅价格就越急剧下跌。作为韩国房地产的象征，江南区自然备受关注，但若仔细观察，会发现极端两极分化这一令人不适的真相已经根深蒂固。本文聚焦正向两极倾斜的江南房地产市场的现状。

首尔江南区德黑兰路全景。联合通讯社供图

首尔江南站5号出口约100米外的A大楼。这栋略微偏离主干道的大楼内，一处专用面积约15坪的办公室已空置一年多。该办公室的目标租户是小型企业，但连咨询租赁的电话都没有。附近一家不动产中介相关人士表示：“紧贴江南站5号出口、位于主干道上的大楼几乎没有空置，咨询寻找办公室的电话也持续不断”，“相反，不在主干道上的办公楼，即便价格一降再降，仍然没有企业愿意承租。”

在信息技术、金融等企业云集、一直被评价为供不应求的江南商用房地产市场，即便是在德黑兰路这样的核心区域内部，也出现了两极分化现象。主干道上的大型写字楼很难找到可租的办公空间，而距离大路仅5至10米的建筑里却空置办公室比比皆是。

据商用房地产顾问公司NAI Korea 25日消息，江南大道沿线甲级写字楼的空置率仅为0.72%。韩国不动产院公布的数据显示，以今年一季度为基准，江南大道办公室空置率为4.1%。若将主干道上的大型甲级写字楼排除在外，江南大道整体空置率预计会更高。

NAI Korea研究中心长 Jeong Eunsang 表示：“江南大道沿线的甲级写字楼正经历极度的可租面积短缺”，“相反，背街上的小型楼宇或老旧写字楼则因承租人流失而波动加剧，两极分化正在进行中。”

江南地区代表性的办公区主要集中在江南大道与德黑兰路周边。韩国不动产院数据显示，以今年一季度为基准，江南大道办公室空置率为4.1%，德黑兰路为4.8%。江南大道附近一位不动产中介代表称：“专用面积8坪、10坪、20坪规模的小型办公室空置量相当大”，“有不少案例是超过1年6个月都找不到承租企业的。”

非挨着“这个”就门庭若市…一离开5~10米连咨询电话都没有[江南房地产两极分化]①

一般而言，背街写字楼的租金比主干道更便宜。但在江南，价差尤为明显，原因在于甲级大楼的需求相对更旺盛。江南大道上一位不动产中介代表表示：“背街大楼根本不可能吸引大企业入驻，而中小企业因经营困难，正干脆选择彻底离开江南。”

中心长 Jeong Eunsang 解释称：“信息技术等高新产业的初创企业或新创公司，具有明显的倾向，想要紧邻风险投资（Venture Capital）和私募基金（Private Equity）等大型资本”，“选择落户江南本身，就可能是为了获取有利于融资和人脉拓展的物理据点。”

作为江南地区办公带（GBD）一翼的德黑兰路办公区情况也类似。业内人士表示：“不少企业认为，只有办公室条件好，企业形象才会提升，招聘员工时也更有优势”，“如果无法在江南主干道上找到办公室，干脆选择迁往麻谷地区或高德江一地区等新楼较多的区域的需求也很多。”

江南办公带的两极分化预计将进一步加剧。原因在于，随着开发推进，新建写字楼的供应将会增加。根据商用房地产业公司CBRE Korea的数据，江南业务区（GBD）受去年德黑兰路地区单元规划区重整以及地铁站圈活性化项目的影响，开发正在扩大。CBRE Korea在一份报告中指出：“通过允许高达1800%的首尔最高水平容积率并取消高度限制，正强力引导老旧建筑向甲级写字楼转型。”同时，随着瑞草区瑞里浦特别规划区以及韩国鉴定院用地开发推进，江南业务区（GBD）的外延扩张将更加显著。