[房产理财]首尔公寓，变化的不是价格而是结构

一提到首尔公寓，人们关注的焦点总是价格。然而从2021年至2026年的走势来看，如今在首尔市场，比起价格，更重要的是市场结构本身的变化。

过去有一个“江南一涨、首尔全城跟涨”的公式，这在当时是成立的。但现在不同了。最近5年间，价格涨幅最大的地区并非江南圈，而是城东、阳川、永登浦等地。这些地区录得50%至80%以上的涨幅，迅速跃升为不亚于江南圈的新兴高价区域。相反，钟路、衿川、恩平等地的涨幅甚至未达到首尔平均水平。即便在同一个首尔市内，各地区的市场走势也已完全分化。

成交量的变化亦是如此。以2026年第一季度为基准，外缘地区的成交量同比增加了约60%至接近100%，但江南、瑞草反而减少到不足一半。不再是过去那种“江南先动、外缘跟随”的结构，而是需求正向相对更容易筹措资金进入的地区转移。

在全租市场中，同样出现了结构重组的信号。反映买卖价格与全租价格比例的全租比在首尔25个自治区全域均有所下降。这并非全租价格下跌，而是买卖价格上涨速度远超全租价格所致。

像江南圈这样买卖价与全租价差距大幅拉开的地区，正在迅速转向以投资需求为主导的市场。相反，首尔部分外缘地区的买卖与全租价格走势相对接近，仍然保持着以自住需求为中心的特征。

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江南与外缘地区在购入门槛上的差异更加鲜明。江南区的买卖价与全租价差约为16亿韩元，瑞草区约为15亿韩元。相较之下，外缘地区仅约2亿至3亿韩元。即使同在首尔，要从全租转为在同一地区购入公寓，所需的初始资本规模最多可相差7倍以上。结果是，江南圈等偏好度高的地区，正重组为以具备充足现金动员能力的资产阶层为中心的市场；而资金能力受限的刚需购房者，则不得不转移到其他地区，这一结构性趋势正在加深。

随着买卖价格差距拉大，租金收益率也出现了变化。买卖价格涨幅不大的外缘地区，租金收益率大致在2%区间，而江南圈仅在1%出头。问题在于，目前首尔大部分地区的租金收益率都低于存款利率。也就是说，如今的首尔公寓市场，并非为了获取月租收益的市场，而是以对未来价格上涨的预期为基础运转的资本利得型市场。

最终，首尔25个自治区已难以被视为一个同质的市场。它正分化为：资本高度集中的江南核心区、价格上涨速度快的新兴高价区、以自住需求为主的稳健型区域，以及成交活跃但价格上涨受限的外缘“吸纳型”市场。

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当前的首尔房地产市场既不是典型的上涨周期，也不是典型的下跌周期，而是市场结构重组的阶段。若只盯着价格的涨跌，可能会错失长期趋势。今后更为关键的，是看清哪个地区正在汇聚何种性质的资金，并具备读懂这种结构的能力。

KB国民银行明星顾问团 房地产首席专家委员 Kim Hyoseon

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