[实战理财]全租难局延长…租客需同时把握续约权和第三期新城认购

by Choi Seoyoon

Published 13 May.2026 07:00(KST)

Updated 13 May.2026 14:07(KST)

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与其换更好的房子，不如守住现在的家是关键
已开始供应的第三期新城认购同样具吸引力
全租选择入住房源充足的地区更有利
非公寓和公共租赁也应纳入备选方案

居住在首尔江北区某公寓的职场人士A某（39岁），两个月后将迎来全租合同到期。两年前他以3.2亿韩元承租了一套专用面积59平方米的公寓，而同一小区同一户型的新全租最近以5亿韩元成交。若要寻找新的全租房，需再多准备1亿至2亿韩元保证金；若继续住在现住房内，则要考虑现在是否动用合同续约请求权。房东表示“如果稍微多加一点租金，可以续约”，但他也拿不准，现在是否应该保留这唯一一次的续约权。

从首尔南山远眺首尔市内的别墅区。Yoon Dongju 记者供图

随着全租难局持续，像A某这样的承租人，盘算变得愈发复杂。根据13日国土交通部实价公开系统的数据，今年一季度首尔公寓全租及月租合同中，续签合同比例为46.9%，比前一季度的41.7%提高了5.1个百分点。按月来看，1月45.4%、2月47.8%、3月47.7%、4月47.8%，呈持续上升趋势。仅看全租，4月续签合同比例为53.77%，已超过一半。

由于首尔全租房源减少，寻找新全租房变得更加困难，要签新合同，保证金负担也随之加重。芦原区上溪洞某中介所代表表示：“芦原区一直是新婚夫妇或年轻职场人士以全租或月租起步、攒钱后再置办自有住房的地区。如今全租即便上涨数千万韩元也没有房源，月租在一年内也上涨了约50万韩元，普通市民能去的地方越来越少。”

据房地产大数据平台Asil统计，截至12日，首尔全租房源约1.63万件，比3个月前减少逾20%。同一期间内，月租房源也减少了20%以上。全租与月租的选择同时缩窄，对承租人而言，与其“搬去更好的房子”，不如“先守住现在的房子”成为优先选项。

“一味省着可能用不上”……应优先行使续约权

虽然续签合同在增加，但使用合同续约请求权的比例却在下降。今年一季度续签合同中，使用续约请求权的比例为43.3%，低于去年三季度的51.83%和四季度的47.1%。使用续约权可以把租金涨幅限制在5%以内，并再住2年，但这一权利只能行使一次。为此，一些承租人即便眼下同意涨幅超过5%，也选择与房东协商续约，把续约权留到以后再用。考虑到搬家费用、中介手续费、全租贷款负担、子女就学及通勤条件等因素，他们判断，与其另找新全租房，不如继续在现住房“硬撑”更为划算。

但专家建议，盲目“省着不用”续约权的策略可能存在风险。续约权并非承租人想用就能随时使用的“牌”。如果房东以自住为由要求终止合同，承租人就难以行使续约权。尤其是非自住的一套住房持有者，只要本人实住2年即可满足资本利得税免税条件，因此2年后房东意向的变化可能成为重要变量。Woori银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“无法预知房东2年后会作何选择，也很难通过特别约定获得确切保障。在全租难局严重的情况下，与其把续约权留到最后，不如优先行使，以确保当前居住稳定性更为有利。”

要留意第三期新城申购……找新全租房先看“有入住房源的地区”

面临全租到期的承租人，首先要决定是继续停留在租赁市场，还是转向置办自有住房。如果打算继续住在现住房且尚有续约权，就有必要积极考虑是否行使。若新全租价格远高于现有保证金，或在同一生活圈内难以找到替代房源，仅凭使用续约权，就能在至少2年内抑制居住成本的急剧上升。

若从长期来看并不打算一直停留在租赁市场，就需要同步制定申购（预售）策略。今年包括高阳昌陵、南杨州王宿等第三期新城在内，华城东滩、城南乐生、城南福井等公共宅地房源将正式大量供应。由于适用销售价格上限制度，可在每坪1900万至2000万韩元水平，获得优质地段的预售房源。若持有住房认购账户，且属于新婚夫妇、首次置业家庭、新生儿出生家庭等群体，有必要在熬过全租难局的同时，抓住申购机会。

必须寻找新全租房的承租人，应优先关注有入住房源的地区。如果在首尔市内难以找到心仪小区的全租房，首都圈外围的入驻小区或新建房源集中的地区也可以作为替代方案。在入驻市场开启的地区，房东为招揽承租人，往往会调整全租保证金或月租条件，承租人的选择空间相对更大。

非公寓与公共租赁也是替代方案

若在公寓全租市场难以找到答案，就应把非公寓或公共租赁也纳入选项。但在选择别墅、公寓式办公楼、城市型生活住宅等时，必须优先确认能否加入全租保证金返还保证，以及是否存在优先顺位债权。保证金相较市价过高，或房东贷款过多的房源，应尽量回避更为安全。由于韩国土地住宅公社（LH）和首尔住宅城市开发公社（SH）等机构供应的公共租赁、收购型租赁会不定期发布公告，因此有必要在全租到期前提前确认。部分接受月租也可以成为现实的替代方案。在全租贷款利率偏高的情况下，与其勉强提高保证金、增加贷款，不如承担部分月租，从总居住成本角度看可能更划算。在这种情况下，不应只看月租金额，而要把保证金增幅、全租贷款利息、管理费、搬家费、中介手续费等全部合并后进行比较。