房地产开发启动“生产性金融”试验……瞄准AI数据中心与再生能源

房地产开发行业将目光转向数据中心和风力发电等可再生能源开发，被评价为是通过建设产业基础设施，尚有机会摆脱不景气的突破口。恰逢政府表示将疏通市场资金流向企业和创投等所谓的生产性金融，这也成为开发行业调整方向的契机。业内意在超越单纯的土地开发和销售，创造以人工智能（AI）数据中心和再生能源等为基础的创投·尖端产业空间，以此证明资本的生产效率，这一意图十分强烈。

近期在房地产开发业界内外讨论的一项规模达1000亿韩元的夹层基金构想，也与这一脉络相通。与已经稳定的基础设施资产不同，开发初期项目在审批和施工成本等方面变量众多，传统金融机构往往采取保守态度。如果由行业主导设立私募基金，被认为可以在优先级金融进入之前填补资金空白，并起到“引水”作用，将项目打磨成金融机构可以审查的形态。

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据传，证券业界也对开发行业的夹层基金构想表现出浓厚兴趣。随着韩国综指逼近7000点关口，大量资金涌入证券公司，但真正要找到合适的投资标的不易，这正是产业基础设施投资愈发显得具有吸引力的原因。一家开发商企业相关人士表示：“我们向证券业界试探过夹层基金的初期需求，反响比预想的更为积极。”

房地产开发行业关注的正是产业基础设施。这一领域一方面要减少被房地产束缚的低效资本，另一方面又要将资金导向保障国家竞争力所需的产业领域，同时还必须以大规模空间开发为前提。数据中心建设、为打造半导体集群而扩充电力网络、为实现地区均衡发展而建设海上风电和光伏电站等，全部属于需要巨额资本和长期土地整理的传统房地产开发范畴。从无到有的开发业务本质，与产业资本基础设施建设可谓直接相连。

以海上风电为例，即便完成了项目方遴选，仍有大量项目尚未开工，且因内陆输电网保障问题等原因，项目延误频发。如果民间房地产开发资本主动承担此类初期项目的桥梁角色，就能适时提供创投企业和一般企业开展活动所需的物理空间基础。数据中心同样需要传统金融难以承受的巨额资本，私募贷款（非银行业直接贷款）等替代性资本的作用正不断扩大。

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据三星证券统计，去年北美数据中心融资中，私募贷款占比为27.6%，仅次于大型科技公司自有投资资金的48.3%，位居第二。其规模是公司债（6.9%）和资产支持证券（5.2%）之和的两倍以上。这意味着，此前依赖大型科技公司自有投资的数据中心市场，正逐步提高对外部资金的依赖度。

地区均衡发展也是开发金融可以发挥作用的领域。《分布式能源活性化特别法》实施后，与其将湖南地区丰富的光伏和风力能源输送到首都圈，不如在当地引进高耗电企业，直接供应能源的“地産地消”模式正日益受到关注。在这一过程中，如果开发商将自身的策划能力和资本投入到企业引进、产业园区建设、租赁住房供应等综合开发中，就有望形成政策协同效应。

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在用初期资金搭建好项目基本框架之后，寻求优质投资标的的金融机构资金，或机会追求型基金（高风险·高收益投资基金）资金也有可能随后跟进。三星证券研究中心另类投资团队长 Lee Kyungja 表示：“由于AI数据中心在电力保障和选址方面存在诸多限制，首都圈以外地区的开发需求正在增加，该领域从开发到竣工需要多元化的融资手段。不过，鉴于近期私募贷款市场也处于筛选借款人和资产的阶段，因此从电力供应可能性、租赁需求、审批风险等方面进行审查，筛选出具备可行性的项目尤为重要。”

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