Meritz与Mirae Asset大厦也重建…监管松绑资金涌入 汝矣岛天际线换新[房地产A to Z]

随着首尔汝矣岛国金融街的老旧办公楼相继进入重建程序，汝矣岛天际线也被认为将出现变化。包括KB国民银行汝矣岛本馆在内，韩国火灾保险协会大楼、Kiwoom Finance Square、Meritz财产保险汝矣岛大楼、Mirae Asset证券大厦等5处项目的重建业务已开始实质推进。这些建筑建于20世纪70~80年代，是汝矣岛作为金融商务区确立时期兴建的第一代总部大楼。

汝矣岛金融公司总部重建热潮的背景，是首尔市的“汝矣岛金融中心地区单元规划”。首尔市为将汝矣岛培育为国际数字金融中心，于2023年5月公开了相关规划方案，并于2024年11月作出决定并发布公告。市政府将汝矣岛公园东侧金融机构密集区域一带约112万㎡划定为“汝矣岛金融中心地区单元规划区”。

其中，金融特定开发振兴地区被归为可将一般商业区（容积率800%）提升为中心商业区（1000%）的“用途地区可调整地”。因此，只要满足包括公共回馈在内的相关条件，即可适用中心商业区水平的容积率。如果采用环保设计和创意·创新设计，容积率还可放宽至1200%以上。建筑高度上限也被放宽至350米，为兴建超越目前汝矣岛最高建筑Park One（333米）的超高层总部大楼打开了大门。

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高密度重建最为具体化的地点，是建于20世纪70年代的韩国火灾保险协会大楼（1977年竣工）和Kiwoom Finance Square（1979年竣工）。这两个项目在去年6月通过了首尔市城市·建筑共同委员会关于基础设施适正性的审议，确定以容积率1000%以上重新建设。

计划今年启动拆除工程的韩国火灾保险协会大楼，由Mirae Asset资产运用受托开发，将重建为地下8层、地上31层、总建筑面积8.2645万㎡的规模，目标于2030年竣工。施工中的Kiwoom Finance Square将改造为地下7层、地上28层的办公设施，目标在2028年完工。设计由美国知名建筑师Richard Meier负责，施工由SK Ecoplant承担。

建于20世纪80年代的总部大楼也加入了重建行列。1983年落成的Meritz财产保险大楼，由Shinyoung系Brighton资产运用主导开发，施工则由Dongwon产业开发负责。该地块通过容积率超过1000%的高密度开发，预计于2028年完工。

1984年竣工的Mirae Asset证券大厦，是Woori金融集团于2024年以3727亿韩元收购的建筑。Woori金融计划将该楼重建为地下7层、地上28层、总建筑面积8.2306万㎡的规模，用作Woori投资证券新总部等汝矣岛据点。据悉，竣工目标为2031年。建于1984年的KB国民银行本馆，则将重建为地下8层、地上34层、总建筑面积10.48万㎡（约3.17万坪）的新大楼。

商用房地产行业预计，汝矣岛办公楼市场在相当一段时间内将继续保持相较其他商务区的独一无二强势表现。自2024年TP Tower（原私学年金会馆）竣工后，大型新建办公楼供应实际上中断，加之重建过程中既有办公楼被拆除，空置压力也在降低。

Samsung证券另类投资团队负责人Lee Kyungja表示：“在首尔各办公区中，汝矣岛区域的绝对面积最小，新开发余地也有限。传统金融机构对该区域的偏好依然存在，重建的项目收益性也较高，因此一体化开发的动向正在持续。”据商用房地产综合服务企业R Square统计，在去年第四季度首尔整体空置率上升的情况下，汝矣岛区域空置率仅为1.9%。同期市中心区域为4.5%，江南区域为4.8%，汝矣岛的水平不到二者的一半。

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不过，政策的连续性仍是一大变量。一家商用房地产咨询公司代表表示：“基于现任市长Oh Sehoon提出的‘亚洲金融枢纽’构想，从政策层面看这些开发是可行的，但与各个项目最终取得审批是两回事。由于汝矣岛金融中心培育与首尔市城市规划相互关联，今后根据地方选举结果和市政方向的变化，具体项目推进速度和激励措施的适用方式都可能发生变化。”

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