“怕变成逆全租”……因租赁保证保险加入条件强化而发抖的别墅房东[房地产A to Z]

by Lee Jieun

Published 28 Apr.2026 08:28(KST)

7月起强化返还保证条件
适用范围扩大至去年之前登记的出租业者
为满足加入条件必须下调保证金
担忧HUG代位清偿金额增加

#在首尔恩平区出租一套公告价格约8000万韩元的多户住宅的A某，眼下正为下半年合同到期犯愁。因为从今年7月起，随着租赁保证金返还保证的加入条件被强化，全租价格不得超过公告价格的130.5%(1亿440万韩元)。目前承租人的全租保证金为1亿2000万韩元，如要为新承租人办理返还保证，必须将保证金下调约1500万韩元后才能签约。

政府决定从今年7月起，将强化后的租赁保证金返还保证加入条件适用于既有登记出租业者，导致类似公寓楼的“别墅”等非公寓类租赁市场一片震动。出租业者为了满足保证条件，被迫将全租保证金一下子下调数千万韩元。市场上有观点担忧，随着“逆全租”引发的保证金返还纠纷增多，以及别墅市场向月租化发展，承租市场的混乱将会加剧。

据国土交通部28日消息，去年6月实施的《公告价格及基准市价适用比例部分修订公告》将从今年7月1日起适用于既有登记出租业者。由于适用对象从去年6月以后登记的新出租业者扩大到所有出租人，分析认为对市场的实际冲击效应将正式显现。

公告价3亿韩元别墅，全租保证限额减少5000万韩元

这是因为新规的核心内容，是按住房价格区间，将用于测算租赁保证金返还保证加入限度的公告价格认可比例下调5至10个百分点。公告价格在9亿韩元以下的共同住宅，认可比例将从原来的150%降至145%；9亿至15亿韩元从140%降至130%；15亿韩元以上从130%降至125%。与此同时，从去年1月起，租赁保证金负债比率（贷款价值比，LTV）标准已从原先的100%收紧至90%，该标准也将自7月起同样适用于既有出租业者。

由此，返还保证的加入门槛预计将比以往大幅提高。按现行法律，登记出租业者必须强制加入租赁保证金返还保证，而能否加入要根据承租保证金与优先顺位债权合计金额是否控制在“公告价格认可比例×负债比率”这一限度之内来决定。

“怕变成逆全租”……因租赁保证保险加入条件强化而发抖的别墅房东[房地产A to Z]

例如，对于公告价格在9亿韩元以下的共同住宅，如果优先顺位债权和承租保证金合计超过公告价格的130.5%(145% × LTV 90%)，就无法加入保证。以公告价格为3亿韩元的别墅为例，过去只要全租保证金与优先顺位债权合计在4亿5000万韩元以内(150% × LTV 100%)，就可以加入返还保证，但今后必须控制在130.5%、即3亿9150万韩元以下才能加入保证。

别墅公告价低于公寓……“逆全租”隐忧

在非公寓类租赁市场上，临近制度实施，担忧声不断。有人指出，多户住宅、联排住宅、多世代住宅等，其房价评估本就低于公寓，只要存在少量优先顺位债权，就很难满足加入条件。

负责签发返还保证的韩国住宅城市保证公社（HUG），在公寓和办公楼的情况下，为计算保证限度，会优先适用KB不动产或韩国不动产院“不动产Tech”行情。相反，对于多世代住宅等，则将公告价格作为第一顺位依据。但公告价格的现实反映率平均仅为69%，与实际市场价格差距较大，更何况别墅的公告价格本身往往低于公寓。

因此，房东若要续签返还保证或新加入，只能在原有基础上下调保证金，才能满足加入条件。如果仍无法符合保证条件，也可以将超出部分以现金性担保（存款）的形式提供给HUG，但对难以确保流动性的房东来说，这同样构成不小负担。

在首尔恩平区出租一套公告价格约7640万韩元多户住宅的B某表示：“目前承租人以1亿1400万韩元全租保证金居住”，“最终我被逼到两种选择的十字路口，要么把全租保证金降到9970万韩元，要么以现金性担保的形式补足，两种方式压力都很大。”

专家指出，加入条件的强化可能会引发全租市场不稳定。如果房东无法满足强化后的加入条件，导致找不到新承租人，就必须通过HUG的返还保证向承租人返还保证金。这最终会增加HUG的代位清偿金额，进而恶化其财务健全性。此外，如果房东为减轻返还保证负担，选择将全租转为“半全租”或月租，也可能导致全租房源减少。

Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“房东可能会选择不降低全租金，而是转为半全租，以月租来弥补不足部分”，“这最终将导致别墅市场的全租房源减少。”