土地仅需确保80%即可推进地区住宅组合项目

by Choi Daeyul

Published 20 Apr.2026 16:00(KST)

国土部提出防止地区住宅组合受害及正常化方案
加快正常项目进度…提升组合运营透明度并预防纠纷

为获得地区住宅组合项目的事业计划批准，土地所有权的确保标准将从现行的95%下调至80%。同时，引入登记制，使具备专业能力的企业可以代理组合业务；在增加工程造价时，外部专业机构的审查将被强制要求。资金使用明细也将对外公开，以提高透明度。

国土交通部20日发布了包含上述内容的防止地区住宅组合受害及推动项目正常化方案。一直以来，有舆论指出，地区住宅组合因土地获取标准高、项目推进缓慢，导致成功率低或组合成员受害严重。政府此前已于去年10月决定强化初期准入标准，此次在此基础上，着重于加快既有正常项目进度、保护组合成员权益，制定了进一步的改进方案。

缓解土地获取困难·弥补组合成员空缺…切断项目延误因素

将土地所有权确保标准下调至80%，是为防止所谓“钉子户”造成的损失。按照现行95%的标准，超过5%的少数土地所有者拒绝出售或提出过高价格要求，导致项目延误的情况频繁发生。因此决定将标准下调至与一般住宅建设项目相同的80%。对于剩余土地，将允许在项目许可之后行使强制收购请求权。

去年5月，时任共同民主党总统候选人李在明在庆北高灵郡倾听大邱市民关于地区住宅组合的诉苦。联合新闻供图

目前，只要取得相当于土地使用同意书的50%使用权源，就可以进行募集申报；当使用权源达到80%、土地所有权达到15%以上时，可获准设立组合。此后需确保95%的土地所有权，方可获得事业计划批准。今后规定修改后，既有组合在募集申报和组合设立许可标准上维持不变，但事业计划批准标准将放宽为土地所有权80%。

对于新设组合，当土地买卖合同签订比例达到80%以上时，可进行募集申报；组合设立许可标准调整为土地买卖合同65%、土地所有权15%，事业计划批准标准则调整为土地所有权80%。在修正案施行日前尚未申请事业计划批准的组合，可以适用放宽后的标准。

项目用地内持有住房或正在居住的原住民，也将可以作为组合成员加入。目前只有无房者或持有一套85平方米以下住房者才能参与成为组合成员；为引导原住民重新回迁，对持有2年以上并居住1年以上的原住民，不再适用85平方米以下的面积限制。今后在出现组合成员缺额并补充成员时，将以组合加入申请日为基准判断其组合成员资格。

提高组合运营专业性与透明度

对于代理企业的登记制，将设定包括资本金和专业人力在内的严格标准。预计可以阻止不良企业进入市场。此举也考虑到目前不良企业泛滥却缺乏合适制裁手段，管理困难的现实问题。

当施工企业要求增加工程造价时，将强制要求由韩国不动产院等专业机构进行审查。当20%以上组合成员提出请求，或与最初工程造价相比增幅达到5%以上、与增加后的工程造价相比再次增加达到3%以上时，可启动上述程序。为与施工企业维持公平的合同关系，将强制实行竞争性招标，并为组合单独实施项目（而非与施工企业联合实施）提供法律依据。

过去在推进地区住宅合作组合项目时中途停工的下月谷洞一带空置房屋。Lee Seungjin 记者供图

同时，将为组合成员了解组合资金提取、使用明细及相关凭证资料提供法律依据。如不公开相关信息，将限制资金提取。在具体化联系方式等信息公开对象资料的同时，还将规定在20%以上组合成员要求时必须接受会计审计，从而纠正在组合运营过程中频繁出现的问题。

将引入线上大会和电子表决方式。为使决策过程更加透明，将把代理人认可范围限定为配偶及直系尊亲属、卑亲属。对于分摊金明细决定等与组合成员财产权相关的重大事项，将把法定人数要求从“过半出席、过半赞成”提高为“三分之二以上出席、三分之二以上赞成”。为使组合成员能够事先更加细致地审查项目可行性等，将加入撤回期限从30日延长至60日。

加快清算不良组合及已完工组合的解散

也将建立可及早清理不良组合的法律依据。目前若项目延误，可经大会表决决定终止项目或解散组合，但一旦遭否决，就失去了再次表决的机会。今后，即使在大会否决后，如一年以上仍未取得组合设立或事业计划批准，只要三分之一以上组合成员提议，就可以再次提交大会表决。

此外，将规定每半年提供一次包括土地确保率、分摊金缴纳现况等在内的项目信息，并计划每年通过地方政府等开展全面实态检查。对于长期不运营的组合，将建立依据，允许地方政府依职权经过听证程序等予以取消。对已完成项目的组合，将强制要求在1年内召开解散大会，如无正当理由不予解散，地方政府可依职权解散。也将建立地方政府可以要求进行实态检查或资料提交的法律依据。