放弃5亿公寓转买2亿办公楼式公寓…收益率创9年来新高

by Choi Seoyoon

Published 19 Apr.2026 13:10(KST)

交易量一年内也增长5%
自住与租金收益需求涌入

随着政府强化对公寓贷款的监管、同时小户型公寓价格大幅上涨，首都圈办公楼式公寓市场正获得“反向收益”。在收益率创下8年10个月来最高水平之后，交易量也较去年增加，用于居住的办公楼式公寓再次作为小户型公寓的替代品和收益型房地产受到关注。

根据19日韩国房地产院资料，今年一季度全国办公楼式公寓买卖价格环比下降0.41%，但首尔却上涨0.23%。面积越大涨幅越明显。KB房地产资料显示，上月首都圈大户型（专用面积超过85平方米）办公楼式公寓买卖价格指数同比上涨4.68%，已连续18个月上升。木洞“现代海百利安”专用137平方米成交价达31.8亿韩元，龙山“Raemian Yongsan The Central”77平方米成交价达15.5亿韩元等，主要小区不断刷新历史最高成交价。

交易量和收益率指标也同步走高。根据国土交通部实际成交价公开系统，一季度首都圈办公楼式公寓成交量为7383套，同比增加5.09%。按KB房地产统计口径，3月首都圈办公楼式公寓收益率为5.32%，为2017年5月以来8年10个月来的最高水平。从地区看，仁川以6.39%居首，其次是京畿道5.52%、首尔4.89%。仁川时隔8年10个月、京畿道时隔9年1个月、首尔时隔8年4个月分别创下最高收益率。随着“全租转月租”现象扩散，首尔办公楼式公寓月租价格环比上涨0.75%，租金收益基础进一步夯实。

首尔铜雀区一家中介门店张贴着关于单间出租的告示。照片=记者姜珍亨

这种现象被解读为公寓集中监管带来的反向收益与价格竞争力叠加的结果。自去年“10·15对策”和压力情景下第3阶段总债务本息偿还比率（DSR）引入等措施实施后，购买公寓的门槛大幅提高；相反，作为非住宅的办公楼式公寓适用70%的抵押贷款成数（LTV），且不存在自住义务和提交资金筹措计划书的负担。根据KB房地产数据，截至3月，首都圈专用60平方米以下小户型公寓的平均成交价为5.5835亿韩元，创历史新高，而办公楼式公寓平均仅为2.7404亿韩元，大致为其一半水平。

从供应端来看，办公楼式公寓的稀缺性也在提高。根据Real Estate R114数据，今年全国计划入住所得办公楼式公寓为1.1762万套，为2010年以来16年间最低水平。居住满意度提升也是拉动需求的因素之一。此类产品主要位于市中心商业区，公共交通和商业设施可达性优秀。韩国开发商协会调查显示，办公楼式公寓居住整体满意度在4分满分中为3.14分，超过公寓的3.12分。

房地产行业相关人士表示：“过去普遍认为办公楼式公寓一旦收益率下降就会被市场抛弃，但如今通过适合自住的户型设计，正逐步巩固其作为公寓替代品的定位”，“办公楼式公寓的人气在一段时间内很可能会持续。”