[转让税重税中断4年后重启]专家对房价前景意见针锋相对…下跌39% VS 上涨32%

by Choi Daeyul

by Lee Jieun

Published 15 Apr.2026 07:00(KST)

Updated 15 Apr.2026 08:36(KST)

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房地产领域专家与一线中介机构问卷结果

编者注距离针对多套住房持有者的转让所得税重税措施实施仅剩一个多月，市场一片静默。自今年1月李在明总统敲定转让税重税方针后，以江南3区为中心的房价出现小幅下跌走势，相反，江北等外缘地区则因低价买入而走出上行曲线。市场的目光集中在将实施转让税重税的下月10日之后。一方认为，挂牌房源“锁死”现象将推高价格；另一方则认为，再叠加持有税“炸弹”，房源将持续抛出，观点针锋相对。亚洲经济以房地产·金融领域专家和一线公认中介等28人为对象，就“转让税重税前后市场走势与展望”进行了问卷调查。本月初开展调查时，政府原本计划对截至5月9日“签订合同的交易”适用转让税重税豁免，但随后调整为将对象扩大至“土地交易许可申请的交易”。由于土地交易许可从申请到获批的时间点具有不确定性，此举旨在消除交易当事人面临的不确定性。

对于下月10日转让税恢复重税之后一年内的房价走势，市场专家整体更倾向于“下跌”一方。亚洲经济在本月1日至10日以28名房地产专家和公认中介为对象进行问卷调查的结果显示，认为“下跌”的受访者为39%，即11人（温和下跌9人、大幅下跌2人）。不过，认为“会上涨”的回答也达到32%（温和上涨8人、大幅上涨1人），比例不低。认为“影响不大”的回答占25%（7人）。

预测下跌可能性较高的理由，是认为由于高强度贷款监管，市场流动性被从源头上切断，难以流入住房市场。再加上有观点认为房地产税制改革将在今年6月地方选举之后才会明朗化，因而认为不确定性在短期内难以消除。相反，预测“房价上涨”的专家则考虑到，以首尔为中心的首都圈主要地区供应不足问题，在短期内难以解决。

首尔市内一家房地产中介门店张贴着关于转让税的告示。联合新闻提供

46%受访者称“将出现最后阶段的急售房”

在重税豁免措施结束前的下月9日之前，即便降价也要尽快处置的所谓“急售房”将持续涌现，持这一观点的人接近受访者的一半，为46%。自今年2月政府公开宣称将终止豁免措施以来，部分地区已有相当数量降价房源成交，有舆论指出市场已进入“尾声”，但也认为最后阶段的交易仍有可能活跃。

随着政府决定，对多套住房持有者转让税重税豁免的截止日——下月9日之前提交土地交易许可申请的交易也予以承认，正在考虑处置房产的多套住房持有者腾挪空间有所扩大。在土地交易许可区域，交易公寓前须获得地方自治团体批准，通常需要2至3周时间。近期一线区政府受理申请激增，曾引发审批时间可能被拖长的担忧。

不过，对于自下月10日实施多套住房持有者重税措施之后，房源“锁死”现象将加剧的预期，比例超过一半，达55%。转让税税率在6%至45%之间，处于最高税档的两套住房持有者将被加征20个百分点，三套住房持有者则被加征30个百分点。若加上地方税，最高税负可达82.5%，因此很可能选择不参与交易。当然也存在变量。有受访者指出，若如李在明总统所言，因持有税改革导致税负增加，或者因金融当局不再允许房东业主延长贷款到期而发生变化，走势也可能不同。另有64%的受访者认为，由于重税措施导致房源减少，或房东将税负转嫁给租客推高租金，将成为引发租赁市场不安的因素。

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摇摆不定的税收政策，八成受访者持否定态度

对于转让税重税实施后将展开的市场局面，展望虽各不相同，但对于政权更替导致政策摇摆不定这一点，意见大体上是负面的。对调控地区多套住房持有者征收转让税重税并给予豁免的措施，是文在寅政府和尹锡悦政府先后作出的决定。

在“政策的可变性是否会损害市场效率”这一提问中，86%的受访者回答“会（极大损害12人、一定程度损害12人）”。他们认为，政府政策失去公信力会煽动市场不安，且降低可预测性，进而造成市场扭曲。尽管住宅在家庭资产中占据不小比重，但因政权倾向不同，制度实施反复波动，市场参与者不得不认为可预测性下降。认为“不造成损害”的受访者仅占7%。

不过，有68%的受访者批评称，过去4年间的转让税重税豁免，结果上固化了资产两极分化。他们认为，该政策为高净值人群提供了减税和重组资产的机会。对于“这只是为了市场正常化而采取的临时措施，并未固化两极分化”这一观点，表示不同意的回答占18%。

对于李总统此前指出“对多套住房持有者的优惠过度”的看法，表示赞同的受访者为61%，不赞同的为36%。一方面，有观点认为房地产非劳动所得削弱了社会信任和劳动意愿；另一方面，也有人认为，这属于根据市场状况采取的适当措施，通过引导房源上市，在稳定住房租赁市场方面也发挥了一定作用。

“应从长期视角应对……需达成社会共识”

专家和一线中介指出，与其根据未来市场状况作出片面应对，不如从长期视角加以把握。随着转让税重税恢复，引发社会对整体房地产税制的高度关注，他们认为应将制度设计为大多数社会成员能够认可的方向。

Woo Byungtak 新韩 Premier Pathfinder 专职委员表示：“重税恢复在高价地区促使急售房源上市，这一效果是积极的，但从政府立场看，今后必须谋求持续稳定，而在这一过程中，社会成员之间应先行达成共识”，“需要的不是短期应急对策，而是结构性改革与社会协商”。

Yoon Jihae 房地产 R114 研究实验室室长建议称：“应尽快启动围绕持有税和交易税的全面改革讨论，以引导社会达成共识。”Zigbang 大数据实验室室长 Kim Eunsun 表示：“如果政策能沿着一致的方向持续推进并积累起信任，市场参与者也会形成‘这一次不一样’的认知，此前累积的‘死扛’心态和急于买入的心理也将逐步缓解。”