“资本利得税重税后房源仍将涌现……房价反弹并不容易”

随着首尔公寓价格的跌势从“江南三区”向周边地区扩散，是否会进一步演变为首尔整体房价下跌，正备受关注。由于政府以“房地产市场正常化”为名预告将强力推进高强度调控政策，市场认为，即使在将于5月10日实施转让所得税重税之后，行情仍将维持疲软，这一预期正不断获得认可。

根据13日韩国不动产院的统计，今年以来，以部分地区为中心，公寓价格已转为下跌。值得注意的是，此前相对“守住”价格的江南圈等地区，反而率先走弱。江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）过去在上涨时总是领涨，在下跌时则相对滞后，但这一次情况并非如此。

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在不动产院的首尔公寓价格周度动向统计中，江南区截至3月第二周下跌0.13%，实现连续3周下跌。瑞草区、松坡区和龙山区虽跌幅不同，但同样连续3周下行。与江南三区同属首尔东南圈的江东区，也是在时隔一年多后首次转为下跌。

相反，部分地区的涨幅较前一周有所扩大。以城北区公寓上涨0.27%为首，西大门区上涨0.26%，九老区上涨0.17%，冠岳区上涨0.15%。对国土交通部实际成交价系统的分析显示，城北区公寓平均成交金额约为9.42亿韩元。同样地，在平均成交金额处于6亿～8亿韩元区间的冠岳区、九老区、中浪区、芦原区等地，涨幅也较前一周有所扩大。

恩平区“e편한세상수색에코포레”建筑面积84平方米户型本月4日成交价为7.77亿韩元，到了9日则以8.2亿韩元成交，短短几日价格上涨逾4000万韩元。九老区“한마을”84平方米户型从上月的8.25亿韩元，到本月6日以8.6亿韩元成交，价格上涨超过3000万韩元后找到新买家。

在京畿道城南市、水原市、华城市等部分地区，涨幅也有所扩大。市场认为，受贷款监管影响，资金筹措难度加大，以及全租（押金租房）房源减少推高了公寓购买需求等多重因素，共同推动了上述走势。KB国民银行首席专家委员 Park Wongap 表示：“备受青睐的江南圈公寓价格率先下跌，这与以往的情况截然不同”，“这似乎是多套房持有者及高价唯一住房持有者的房源涌出所致”。

张贴在首尔江南区某房地产中介上的急售房源广告。韩联社供图

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随着上市房源增加，明显压低报价的房源也在增多。江南区狎鸥亭洞“新现代公寓”专用面积155平方米户型，直到上周报价还在90亿韩元左右，目前已降至约80亿韩元，下调幅度超过10亿韩元。其他江南圈公寓小区中，以部分房源为中心，报价下调趋势也十分明显。

专家普遍认为，江南房价短期内难以再度反弹。原因在于，需求很难像过去那样迅速跟进。 Kim Inman不动产研究所所长 Kim Inman 表示：“紧邻汉江的高价公寓市场与15亿韩元以下中低价市场的价格走势出现分化，这一现象将在一段时间内持续”，“受持有税、转让税重税影响，房源增加引发的只是阶段性下跌，因此在5月9日之后，行情很可能转为横盘整理”。

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城市与经济公司代表 Song Seunghyun 表示：“无论是‘汉江带’还是中低价公寓，我认为都将进入盘整期”，“多套房持有者抛售的公寓多是带全租的房源，而非通过贷款购入，因此不会过多受到贷款监管的影响，预计办公楼式公寓等非公寓类房源将更多流入市场”。专家委员 Park Wongap 也表示：“在转让税重税实施后，出租业者或高价唯一住房持有者仍可能继续抛售房源，因此所谓‘房源锁死’现象不会过于严重”，“由于税制强化方案预计很快将以具体形式出台，江南房价在短期内出现明显反弹的可能性不大”。

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