江南在跌、外缘在涨的首尔公寓市场：“贷款监管与价格补涨所致”
对比国土部实际成交价平均交易金额后发现
交易金额较高的江南、龙山跌势持续
九老、冠岳、城北、恩平等地涨幅扩大
在首尔江南3区（江南区、瑞草区、松坡区）和龙山区，公寓买卖价格已转为下跌趋势，但在外缘地区仍保持上涨态势。需求正集中于相对房价较低的区域，从而形成上行压力。分析认为，这是由于贷款监管等因素导致买方资金筹措只能转向相对更容易融资的地区所致。
12日对国土交通部实际成交价系统进行分析结果显示，平均成交金额较高的区，公寓价格出现下跌或涨幅收窄。相反，在成交额较低的地区，上涨趋势愈发明显。从2月下旬起连续3周下跌的江南区，今年以来截至当日申报的公寓平均成交金额约为25.97亿韩元。25亿韩元以上住宅的住房抵押贷款额度最多仅为2亿韩元。
同样连续3周录得负值的瑞草区平均成交额为25.22亿韩元，龙山区为23.05亿韩元。考虑到首尔全境公寓被指定为土地交易许可区，无法进行“差价投资”（即利用全租押金等进行杠杆投资），这意味着买方只能通过贷款筹措极少部分房款，大部分资金必须自行准备。
与前一个月相比涨幅收窄或转跌的地区，大多位列平均成交额前列。城东区（平均成交额17.47亿韩元）、麻浦区（14.11亿韩元）、铜雀区（14.07亿韩元）、阳川区（12.78亿韩元）、江东区（12.36亿韩元）等地，上周以来公寓价格涨幅放缓或转为下行。
相反，在成交金额较低的地区，与一周前相比公寓价格涨幅更为陡峭。城北区和中区的买卖价格涨幅均为0.27%，在25个自治区中处于最高水平。城北区今年公寓平均成交额为9.42亿韩元，中区为11.64亿韩元，分别位列第16位和第13位。
平均成交额仅为5.66亿韩元、为全市最低的道峰区，以及次低的芦原区，其买卖价格指数分别上升0.01和0.02个百分点。同样地，平均成交额在6亿至8亿韩元区间的冠岳区、九老区、中浪区，涨幅也较一周前有所扩大。
首要背景被分析为贷款额度差异。首尔公寓交易以实际居住为前提，对多套房持有者而言，贷款成数（抵押认定比率）为0%，交易事实上被封堵。根据房价不同，贷款额度也存在差异，仅对15亿韩元以下住宅可最多贷款6亿韩元。
在首尔整体房源增加的同时，各地区之间也出现差异。根据房地产平台“阿实”的统计，自1月23日总统Lee Jaemyung开始释放恢复转让所得税重税等房地产相关信号以来，截至当日，首尔城东区房源增加约84%。城东区濒临汉江，历来与江南3区等一起被视为带动房价上涨的地区。
同样，此前交易活跃的江东区房源增加68%，松坡区增加约62%。业内认为，多套房持有者为节税抛售的房源等正在流入市场。随着房源增加，下调要价的房源也明显增多。江南区狎鸥亭洞新现代公寓155平方米户型，上周要价尚在90亿韩元左右，目前已降至约80亿韩元，跌幅超过10亿韩元。江南一带其他公寓小区中，以部分房源为中心，要价下调趋势也十分明显。
相反，在衿川区、中浪区、江北区、道峰区等相对房价较低的地区，房源增幅仅在10%区间，处于较低水平。恩平区“e편한세상수색에코포레”84平方米户型本月4日以7.77亿韩元成交，9日则以8.2亿韩元成交，短短几天成交价上涨超过4000万韩元。九老区“한마을”84平方米户型从上月的8.25亿韩元，到本月6日以8.6亿韩元成交，成交价上涨超过3000万韩元。
KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongap表示：“5月10日之后，出租业主或高价单套住宅的房源也可能流出市场，因此房源被锁死的情况不至于过于严重。”他还表示：“政府有可能具体化针对江南及‘麻龙城’汉江带的税制强化方案，短期内江南房价再度急剧反弹的可能性不大。”
他接着表示：“以首次购房者和年轻群体为中心，明显出现倾向于贷款能力较强的外缘地区的趋势，可以视为房价‘补涨’的‘填补差距’现象。”
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