首尔房价涨势放缓？实现趋势性稳定需把握三大关键

by Lee Kimin

Published 12 Mar.2026 12:01(KST)

首尔郊区及首都圈房价涨势
韩国银行：“需要一贯的宏观审慎政策和有效供给”
“有必要推进结构性改革，缓解首都圈与信贷过度集中的问题”

自去年下半年以来，在政府实施宏观审慎监管之后，住房抵押贷款等家庭贷款增速持续放缓，首都圈房价涨势近期也有所减弱，但整体来看，房价上涨与下跌的可能性仍然交织并存。

韩国银行于12日发布的货币信用政策报告中，在议题分析《近期家庭贷款状况及今后风险评估（Kim Minjeong, Han Wonmi）》中表示：“在政府近期强力推进相关政策的背景下，市场对房价上涨的预期有所减弱，但房市与家庭负债能否由此实现趋势性稳定，仍有必要继续观察。”

首先，作为房价下跌和家庭贷款减少的因素，报告列举了家庭贷款利率上升、政府的房地产市场稳定及家庭负债对策、以及金融机构强化家庭贷款管理。自去年10月以来，受市场利率上升影响，住房抵押贷款和信用贷款利率双双走高，被视为抑制借贷需求的因素。上个月银行债5年期利率（月均）为3.73%，较前月上升15个基点（1个基点=0.01个百分点）。此外，在去年房地产对策之后，今年1月政府公布扩大住房供应方案、5月9日多套房持有者转让所得税加重课税的暂缓措施结束等政策出台，首都圈公寓挂牌量增加，房价上涨预期正在降温。不仅如此，由于主要银行按营业网点管理住房抵押贷款额度、阶段性中止非面对面贷款、互助金融机构停止由中介人发放贷款等强化贷款总量管理的举措，也在抑制家庭负债的增势。

但上行风险依然存在。去年集中在江南三区（瑞草、江南、松坡）、“麻·龙·城”（麻浦、龙山、城东）等首尔核心区域的涨势，自今年以来正向首尔其他地区及京畿道主要地区扩散。如果以中低价住房为主的交易扩大会持续，住房抵押贷款的需求压力可能加大。韩国银行相关人士表示：“在首都圈住房交易中，成交价格在15亿韩元以下的住房占比正在扩大，尤其是这些住房所引发的贷款规模，估算来看大于15亿韩元以上住房。”

此外，全租价格涨势的扩大，会刺激刚性需求群体的购房需求，并限制住房买卖价格下跌，未来也可能转化为推动家庭贷款增加的压力。近期新建住房入市规模缩减，但在强化全租贷款监管等因素影响下，首都圈为中心的全租价格仍在持续上涨。