从7亿涨到9亿…首尔中低价公寓价格“震荡”[房地产AtoZ]

随着在首尔寻找中低价公寓的需求增加，平均成交价格也呈现上涨趋势。这与去年带动房价上涨的高价公寓因贷款监管等因素近期进入调整局面形成对比。市场认为，“补涨”行情在短期内将持续。

根据6日KB不动产（月度）时间序列统计，上个月首尔公寓价格处于下位20%~40%（第2五分位）的平均成交价为8.1038亿韩元。首尔第2五分位公寓平均价格在2021年5月（8.1201亿韩元）首次突破8亿韩元，之后在2023年1月重新回落至7亿韩元区间，并长期横盘。此后，在去年“6·27”贷款监管出台后持续上涨，时隔3年多再次回到8亿韩元区间。

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环比涨幅也超过了上位20%（第5五分位）高价公寓。上个月上位20%公寓平均成交价为34.712亿韩元，环比仅上涨0.15%。相反，下位20%~40%公寓则上涨1.4%，相对涨幅更大。

在首尔外缘地区，去年上半年仍停留在7亿韩元区间的小区，今年以来接连出现价格突破9亿韩元、刷新成交纪录的案例。根据国土交通部实际成交价公开系统，芦原区代表性重建小区月溪市营公寓（美隆·美成·三湖3次）中，一套专用面积59㎡（三湖3次）房源于上月10日以11亿韩元成交，创下新高。在1月刚以9.8亿韩元创下新高后，仅1个月便再涨1.2亿韩元。

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江西区加阳洞江边3小区一套专用面积49㎡的房源也在上月以9.5亿韩元成交，刷新最高价。该小区自2023年起约3年间一直在6亿~7亿韩元区间横盘，但自去年3月突破8亿韩元区间后持续上涨。目前市场上出现了要价最高达13亿韩元的房源。观岳区拥有1597户大型小区的冠岳Woosung公寓中，一套专用面积59㎡房源也在上月以9.6亿韩元成交，仅一个月就上涨约1亿韩元。该小区过去3年间一直在7亿韩元区间成交，而今年以来首次突破9亿韩元。

市场认为，在政府高强度贷款监管和“全租房”房源紧张的影响下，中低价公寓正获得“反射效应”。由于“6·27”贷款监管将住房抵押贷款额度上限定为最多6亿韩元，并将住房抵押贷款贷款价值比（LTV）下调至40%，现金实力不足的购房者正将目光转向10亿韩元以下、性价比较高的房源。

在首尔整体买卖交易中，中低价公寓所占比重也在上升。上个月首尔公寓成交3473套，其中价格在5亿~10亿韩元区间的公寓成交1687套，占比48.5%，比一个月前上升4.5个百分点。相反，价格在15亿~20亿韩元区间的公寓成交323套，占比9.3%，同期下降2.4个百分点。

KB国民银行不动产首席专业委员Kim Hyoseon表示：“在针对多套房持有者的监管基调下，市场已经重组为以实际居住需求为主的格局，在这种情况下，10亿韩元以下公寓即便在贷款监管下也可以视为相对可接近的价格区间”，“由于全租房紧张，感到居住不安的承租人开始转为买房，从而推高了中低价公寓的价格。”

专家认为，以中低价公寓为主的当前上涨走势在短期内将会持续。由于去年相较高价公寓涨幅相对较慢，未来一段时间内价格有可能以“补涨”的形式继续上行。随着资本利得税重税暂缓措施在5月9日结束，预计多套房持有者的房源将被锁定在市场之外，进一步的价格上涨也被预期。

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NH农协银行不动产专业委员Yoon Sumin表示：“在‘10·15对策’之后，中低价公寓房源已出现减少，如果5月9日以后多套房持有者房源进一步减少，因供应减少导致的要价上涨可能会持续。”

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