“全租房源消失90%”掀翻城北区…首尔市公布的数据藏着“陷阱”
“政府政策导致城北区全租骤减”？事实核查结果是
首尔市长忽略的全租市场真相
数字没错，但语境不同
“1年前还有1300套的城北区全租房源，如今只有124套，锐减了整整90.6%。冠岳区减少78%，中浪区减少72%，芦原区减少68%，江北地区外缘自治区的房源减少趋势确实非常严重。”
这是首尔市长 Oh Sehoon 在今年2月25日首尔市议会第334次临时会议市政质询中作出的发言。《亚洲经济》于5日对市长的上述发言，即“城北区全租房源消失”的主张进行了核实。将他提出的数字与实际数据进行对照后发现，数字本身与现实相符。
根据房地产大数据平台“Asil”的统计（截至3月4日），城北区全租房源为135套，比去年同期的1373套减少了1238套，降幅为90.2%。与Oh市长引用的“截至2月20日减少90.6%（1300套→124套）”在规模和趋势上是一致的。
“基数效应”……是明知而忽视，还是不知情就提出质疑
Oh市长将全租急剧减少的原因判断为“可能是政策变化和供需结构重组所致的结构性因素，因此问题十分严重”。他还表示：“一旦住进去，就尽量不搬家而是硬撑着不走，导致新增房源难以出现；房源不出来，在为数不多的房源交易中价格上涨幅度就会显得很大。”他将租赁合同续约请求权的实施以及政府近期的房地产政策视作主要原因。
然而进一步剖析内容，就会发现与Oh市长的说明存在出入。通过统计数据可以看出真正的原因。城北区公寓全租房源骤减的核心原因，是去年“Jangwi Xi Radiant (장위자이 레디언트)”（Jangwi 4区，2840户）这一大型小区入住所引发的“异常供应激增”的基数效应。
去年3月31日开始入住的Jangwi 4区，是近10年来城北区供应规模最大的公寓小区。根据Asil的统计，在Jangwi 4区入住时点前的去年3月中旬，城北区全租房源达到1447套，创下峰值。到入住基本结束的同年7月，全租房源已降至500套左右。
这是因为在临近入住日期时，整体住户中有30%～40%的房源集中涌入全租市场。Oh市长作为比较基准引用的“前一年1300套”这一数字，正是这次异常供应激增的峰值水平。
同一时期，附近东大门区Imun·Hwigyeong新区“Raemian La Grande (래미안 라그란데)”（3069户，2025年1月入住）也叠加了入住时间，导致东北圈整体全租房源在短时间内爆发式增加。受其影响，当时以专用面积84㎡为基准的新建公寓全租价格一度跌至约5亿韩元。
Jangwi-dong 一家房地产中介代表表示：“大型公寓一旦开始入住，入住日前3～6个月起就会陆续出现全租房源，而为筹备尾款而抛出的全租房源集中涌出，使得在入住前1个月左右房源量达到峰值”，“去年1～3月正是这样的时期。”
全租房源“消失”的主因是新建公寓入住枯竭
小区规模越大、附近同时入住的小区越多，房源就越会呈爆发式增加。城北区在去年3月（2840户）、5月（191户）之后，到今年8月底为止没有任何一处计划入住的公寓，处于“入住枯竭”状态。
城北区一位相关负责人表示：“在解读统计数据时，如果不考虑大规模新建公寓入住带来的阶段性供需波动，就将其当作政策失败的依据，这是明显的统计解读错误”，“只会起到煽动当地居民不安情绪的作用。”
这种入住房源的影响，从同期整个首尔来看也能得到印证。去年1～6月，首尔全市新建公寓入住共有21个小区、3.0389万户。但今年上半年（含计划入住量）仅有9个小区、2964户，比去年同期骤减90.2%。
一位房地产专家指出：“今年首尔新建公寓入住量大幅减少，甚至不到最近5年平均水平的一半，这也可以视为全租难的主要原因之一”，“在指责政府之前，必须先准确查明并分析原因，才能制定出切实可行的对策。”
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