首尔公寓刷新最高价交易也降温…龙山·麻浦占比下滑[房地产A到Z]

首尔某公寓小区景象。韩联社供图

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数据显示，上个月首尔公寓买卖中创历史新高成交（以下简称“新高成交”）占比小幅下降。所谓新高成交，是指同一小区同一户型的成交价高于上一笔成交价格的交易。

去年新一届政府就任后，新高成交占比持续上升，房价也呈上涨趋势，但上个月起，随着总统 Lee Jaemyung 公开预告将全面推出房地产对策，这一势头有所减弱。市场认为，此前带动房价上涨的部分区域挂牌量增加、市场转为买方占优，因此今后新高成交还将继续减少。

4日，受房地产平台Zigbang（직방）委托，对国土交通部实际成交价公开系统数据进行分析的结果显示，上个月首尔公寓交易中，新高成交占比为31.8%。在全部2774笔交易中，有882笔为新高成交。首尔公寓新高成交占比在去年12月为27.7%，今年1月升至32.8%，但上个月回落了1.0个百分点。

去年首尔公寓新高成交占比整体呈上升走势。尽管存在贷款、交易限制等各种监管措施，但由于市场对供应不足的担忧未能消除，卖方市场持续占优。下半年以来，每个月新高成交占比维持在20%中后段，进入新年后则突破30%。此后，随着多套房持有者资本利得税重税政策最终敲定，总统 Lee 表示将对房地产投资和投机采取高强度打击措施，舆论氛围开始转变。

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从区域来看，龙山区新高成交占比下滑尤为明显。今年1月一度升至64.1%，上个月则降至59.3%，减少4.8个百分点。跌幅最大的是中区，从1月的50.0%降至2月的31.8%。麻浦区从57.9%降至54.0%，铜雀区则从59.6%降至54.0%。

在江南3区中，新高成交占比依然处于较高水平。松坡区从1月的52.0%升至上个月的59.0%。江南区也从57.7%上升至60.3%。不过，瑞草区虽然仍维持上涨，但涨幅有限，走势有所不同。该区在去年12月录得61.3%，今年1月升至70.0%，上涨8.7个百分点；但上个月仅小幅升至70.7%，涨幅收窄至0.7个百分点。

考虑到成交后须在30日内申报，相关数据今后仍可能有所变动。目前包括江南3区在内，新高成交仍在持续，但主流观点认为其占比将逐步下降，因为政府在5月资本利得税重税之后，还预告将陆续推出多种政策工具。

专家尤其预计，江南3区的新高成交占比降幅会更大。由于贷款监管趋严，只有部分持有大量现金资产的富裕阶层才有能力入市。江南3区公寓周度价格涨跌幅已转为负值，瑞草区公寓最高成交价的涨幅也大幅收窄，这一趋势正在变为现实。

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NH农协银行房地产专业委员 Yoon Sumin 表示：“1月份即便是高价房源，由于买方需求迫切，市场仍呈现卖方占优的态势；但从2月起，市场格局开始转向买方占优，因此突破既有价格上限的新高成交只能呈下降趋势。”“包括江南3区在内，实际要价已经明显回落，税负压力也在加大，预计这些区域的高价房源将出现更大的跌幅。”

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