“Hillstate 冠岳”部分竣工长期化
区厅就可能违反比例率原则下达整改命令
虽被认定违法却仍将225亿计入取得税课税
位于首尔冠岳区的“Hillstate 冠岳 Centre Ciel”入住已进入第2年，却仍未获得所属地方政府的竣工许可。业主尚无法完成取得所有权的移转公告程序。地方政府对规模达225亿韩元的追加分摊款测算按下“暂停键”，而负责解决这一问题的重建组合至今仍未拿出对策。因分摊款相关行政程序不完善，已完工公寓在超过1年时间里无法取得竣工许可的情况相当罕见。无法完成所有权转移的入住居民表示，在全租、月租及买卖交易中蒙受损失，正承受巨大痛苦。
4日据整备业界消息，Hillstate 冠岳已于去年年初完成入住，但截至目前，尚未完成整个整备项目的竣工许可和移转公告。仅就共同住宅及附属福利设施部分取得了部分竣工许可。也就是说，建筑使用本身没有问题，但整个项目程序尚未终结。
城市整备项目通常需依次完成事业实施许可、管理处置计划许可、开工、竣工许可、移转公告，并最终完成清算，方算正式结束。尤其是移转公告，是消灭既有不动产权利并确定新建公寓所有权的程序，事实上相当于项目的最终阶段。如果整体竣工许可和移转公告未能完成，项目费用结算和权利确定等后续程序可能受到限制。
移转公告被推迟，是因为地方政府认定225亿韩元规模的追加分摊款测算方式存在错误。2024年12月的组合全体大会上，当时的执行部将现代建设工程费增额约140亿韩元、法人税60亿韩元、预备费30亿韩元等反映在内，通过了总额225亿韩元的“追加分摊款缴纳方式决议案”。内容为每户组合成员平均需追加负担约3290万韩元。
当时组合并未适用其自行确定的88%比例率，而是以权利金额为基准，利用自定修正系数来测算分摊款。所谓比例率，是指组合成员在新公寓中可分配到的份额比例，若适用修正系数，与按比例率计算相比，每户分摊金额会出现差异。原则上，若项目费用发生增减，应通过变更管理处置计划重新计算比例率，并对所有组合成员一并适用，但组合方面却在既有比例率体系之外另行测算追加费用。
作为主管地方政府的冠岳区厅在约10个月后的2025年8月下达整改命令，称该测算方式可能违反《城市及居住环境整备法》。其判断是，项目费用的增加应通过管理处置计划变更许可反映到整体比例率中，而通过单独决议向部分业主征收分摊款，可能破坏公平原则。尤其是采用修正系数的方式，被指出存在扭曲组合成员间负担的可能性，这一点也被视为问题所在。
组合在整改命令下达后，于去年11月召开代表大会，选定了为制定管理处置计划而提供项目管理服务的公司。但截至目前，尚未提交管理处置计划变更许可申请。在部分竣工状态持续期间，由于难以设定抵押，一些入住居民也开始担忧尾款贷款利率上升等问题。
部分组合成员自2024年12月起，围绕追加分摊款测算问题提出了民怨。去年1月，冠岳区厅住宅科就该事项是否违反《城市整备法》征求了法律意见，并在内部进行了审查。
尤其是对去年2月被征收的取得税，居民意见颇多。冠岳区厅既然判断追加分摊款存在违法可能，却又以该金额为基准征收取得税，让人难以理解。一位入住居民表示：“自2024年底开始我就不断提出民怨，但当时得到的答复是作为管理、监督机关能做的事有限”，“过了很久才下达整改命令不说，还将存在问题的金额计入课税标准，这一点也令人难以接受”。
由于所有权转移延迟，入住居民在全租或买卖交易上也遭遇阻碍。即便挂出全租房源，承租人也很难从第一金融圈获得贷款。附近一位不动产中介表示：“对于尚未完成登记的楼盘，第一金融圈往往倾向于回避放贷”，“虽然有全租咨询，但一说明登记延误的事实，对方就犹豫是否签约的情况也存在”。
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