江南区将德黑兰路指定为“改造活性化区域”…允许总建筑面积最多扩建30%

by Kim Minjin

Published 03 Mar.2026 07:45(KST)

江南十字路口至浦项制铁十字路口 95.916万㎡
通过激励措施引导性能提升

首尔江南区（区厅长 Jo Seongmyeong）3日表示，已于上月27日将德黑兰路地块单位规划区域（江南十字路口至浦项制铁十字路口，95.916万平方米）指定为“德黑兰路改造活性化区域”。在城市商务区内引入改造活性化区域尚属首次。

德黑兰路改造活性化区域。江南区提供。

德黑兰路一带虽是集中了办公与交流功能的江南核心轴线，但自20世纪90年代开发以来已过去30余年，建筑老化问题日益累积。不仅使用便利性下降，对抗震等结构安全加固以及保温、门窗改善等能源性能提升的需求也不断增加。对此，江南区为在不拆除的前提下提升建筑性能，将改造作为切实可行的替代方案，向首尔市提议进行区域指定，并在经过2025年地块单位规划变更公告程序后，最终促成了此次指定。

以取得使用批准后已满15年的建筑为对象，经建筑委员会审议后，将放宽容积率、建筑覆盖率、高度、绿化等建筑标准，并允许最多按总建筑面积的30%进行扩建。是否放宽及放宽幅度将根据激励项目的履行程度和评分标准决定。

激励项目包括：▲设计改善 ▲建筑绿化 ▲结构安全及抗震性能评估与加固 ▲保温与能源性能提升 ▲改善公共开放空间并打造室内型开放空间 ▲将一层指定为活化街道的用途 ▲通过调整大堂位置营造一层公共开放空间 ▲附属停车场开放、共享停车、电动汽车充电等停车改善 ▲构建智能产业设施 ▲应用预防犯罪环境设计（Crime Prevention Through Environmental Design） ▲提升消防安全性能及防洪能力 ▲改善步行环境等。

打造“适合步行的德黑兰路”也是此次区域指定的核心内容。一直以来，有舆论认为德黑兰路的便利设施集中在建筑内部，导致街道活力不足。区政府计划引导一层用于咖啡馆、销售设施等与街道直接相连的用途，并将临街外立面打造为开放式结构，以提高视觉开敞感。此外，将一层大堂上移至上层楼层，把一层改造为书咖或社区空间等公共开放空间的方案，也被列入激励项目。

同时还将强化初创企业集聚功能。区政府计划引导改造后的办公设施配备满足初创企业需求的产品制作与演示空间、影棚等配套设施，以降低空置率，并强化德黑兰路的智能产业生态系统。