[房产理财]通过重建置业前…须细查“组合员资格转让限制”

Published 04 Mar.2026 11:00(KST)

投机过热地区自组合成立许可之后
即使买房原则上也不得承继组合员资格
可能拿不到预售权而被“现金清算”
法律解释与判例趋严…有必要精细核查

编者按我国国民超过70%的资产被锁定在房地产上。房子既是我们最重要的资产，也是最近、最温暖的空间。在“被房子绑住”的生活中，本栏目为您提供买房卖房所需的信息。亚洲经济将与KB国民银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 每3周推出一次《房产理财》专栏，为您补充必备知识。

图片与本文无关韩联社供图

在2023年上映的电影《混凝土乌托邦》中，公寓被描绘成大灾难中唯一幸存的最后堡垒，也是生存的象征。到了2026年，目前在韩国房地产市场上，首尔核心地段的新建公寓，正如电影中的设定一样，已经不再只是单纯的居住空间，而是被视为维护资产价值的最强安全资产。

当股票市场以科技股为中心走强时，房地产市场则出现资金向首尔汉江沿线等核心区域集中流入的严重两极分化现象。

在“公寓品牌和地段等同于阶层”的社会氛围下，相比价格已飙升至大楼级别的新建公寓，通过处于项目初期阶段的重建、再开发来实现“江边有房梦”的需求不断集中，也是出于同样的逻辑。但在玫瑰色期待的背后，潜藏着必须跨越的法律风险。

其中最致命的，就是对组合员（业主）资格转让的限制。重建项目不仅仅是把旧房推倒重建，而是一个向组合员赋予“未来入住房资格”这一无形价值的过程。在首都圈大部分地区被指定为土地交易许可区、实际居住成为必需条件的当下，购买入住房资格、从而规避实际居住义务，对部分投资者而言被视为一个颇具吸引力的缝隙市场。

由于需求者关注度高，为了事先阻断过度的投机性需求，《城市及居住环境整治法》（以下简称《整治法》）第39条第2款设置了强有力的需求拦截装置。

该条款规定，在投机过热地区内的重建项目中，自“组合成立许可”之后，即使购买相关住房，原则上也不得承继组合员资格。如在不知情的情况下草率购入，就可能面临拿不到新建公寓预售权、只得进行现金清算这一令人痛心的结果。这一规定不仅适用于买卖，也同样适用于赠与及交换等一切有偿、无偿的产权变更交易。

最近出现了多起咨询案例，当事人未能意识到这一点，试图将去年10月新近被指定为管制区域的重建小区公寓赠与给子女时，差点被认定为现金清算对象。

当然，其中也存在例外情况。例如继承，或家庭全体成员远距离迁居，抑或作为1户1房者持有满10年并实际居住满5年的原组合员所出售的房源等，例外允许转让。这是为了防止无辜善意一方受害而设立的最低限度保护装置。

此外，如果项目迟迟无法步入正轨而被延误（如组合成立后3年内未申请事业实施许可等），也存在“出口”，但即便如此，也必须先对具体的项目阶段进行细致审查。

需要注意的是，近期对于法律条文的解读和相关判例愈发趋严。过去占主流的观点认为，共同共有的住房只要由1名代表者满足例外条件即可承继资格；但随着最近大法院（最高法院）判例及国土交通部解释的变更，现在要求所有共有权人各自都要满足例外条件。因此，在审查夫妻共同共有或包含家庭内部赠与的房源时，更需要进行精细的确认。

今年在交易整备事业小区房产时，必须超越单纯的资产获取层面，将高强度的法律审查、缜密的资金筹措计划以及实际居住条件相结合，进行综合性评估。要想提前阻断意料之外的风险，并成功实现预期目标，就必须亲访组合事务所，确认出卖人是否具备组合员资格。

还需要花精力熟悉国土交通部的最新法律解释。知识可以直接转化为收益，而无知则会导致资产蒸发。在瞬息万变的市场中，保护自己的最强武器，归根结底就是回到“基本功”——彻底核查。