“首尔路·地铁大厦”复合开发筹资受阻…市中心办公楼供应过剩拉响警报[房地产AtoZ]

Published 25 Feb.2026 08:00(KST)

IGIS过桥贷款展期告吹
截至本月19日未能组建银团
江北市中心办公楼供应增加，融资“受挫”
下月公开拍卖前全力推动项目正常化

据悉，IGIS资产运用未能为首尔站附近办公楼复合开发项目“首尔路·地铁大厦”追加筹集资金。上月在未能成功延长过桥贷款到期日后，公司曾决定在本月19日前提出正常化方案，但最终未能完成银团组建。有分析称，由于首尔江北市中心办公楼供应增加的可能性加大，投资者反应冷淡的影响较大。即便在项目被提及可能进入公开拍卖的情况下，公司仍在最后关头持续与金融圈协商，全力推动项目正常化。

“首尔路·地铁大厦”复合开发筹资受阻…市中心办公楼供应过剩拉响警报[房地产AtoZ]

据房地产业界25日消息，IGIS资产运用截至本月19日仍未能为“首尔路·地铁大厦”开发项目组建银团。尽管上月通过暂缓执行过桥贷款到期担保权、以制定正常化方案为由争取了约1个月时间，但仍未能成功吸引投资者。按原定日程，下月初必须启动公开拍卖程序。IGIS资产运用方面仅简要表示：“正为项目正常化全力以赴。”

“首尔路·地铁大厦”项目是在首尔中区南大门路5街530一带新建办公设施的开发工程，是IGIS资产运用正在推进的“IOTA首尔项目（IOTA 서울 프로젝트）”的一部分。IOTA首尔项目是在首尔站附近原千禧希尔顿酒店用地一带建设总建筑面积约46万平方米超大型综合体的项目。该项目规划总建筑面积12万783平方米，地上34层、地下9层，其中办公设施约11万3500平方米，商业设施7052平方米。IGIS资产运用通过为开发而设立的目的法人YD816PFV推进项目，由三星物产负责施工。

过桥贷款到期未能获准展期，表面原因在于发挥资金通道作用的金融机构态度消极。尤其是持有相当金额债权的KB金融据悉未同意展期。一位投资银行业界人士表示：“承租预定期限较短，加之项目成本负担不小，审查起来并不容易。”

不过，更根本的背景在于难以实现收益的江北市中心办公楼市场结构。一位业界人士表示：“供应量集中在市中心商务区（Central Business District）的情况也可能产生了影响。”投资收益前景不明，原因在于预计今后数年市中心商务区办公楼供应将持续增加。根据商业地产服务企业Genstarmate的数据，市中心商务区空置率预计在2028年升至9%，2029年进一步升至15%左右。2025年至2027年3年间将有约207万平方米供应，之后2028年预计新增52万平方米，2029年则有320万平方米新供给入市。

包括世运再开发促进地区5-1·3区（总建筑面积13万4218平方米）、6-4-22·23区（7万4400平方米）、3-2·3区（17万749平方米）以及西小门区11·12地块（13万8665平方米）等开发项目正在推进中。一位业界人士表示：“甚至有对韩国办公楼市场感兴趣的海外投资者要求我们在说明时把市中心商务区地区排除在外。”

这与构成首尔主要办公楼区域的江南、汝矣岛国域存在差异。预计江南到2027年空置率将维持在5%以下，汝矣岛国域在2028年除大型项目外，新增供应也较为有限。因此，在投资者之间，首尔市内办公楼市场的投资吸引力方面，更偏好江南商务区（Gangnam Business District，GBD）或汝矣岛国域（Yeouido Business District，YBD）。随着市中心商务区进入新增供应集中释放的阶段，对于尚未充分落实承租预定的项目，其投资吸引力被认为已经下降。

不过，房地产业界对于“首尔路·地铁大厦”开发项目最终告吹的可能性判断仍然不高。普遍认为，项目将朝着通过与已参与谈判的金融机构调整条件等方式寻找妥协点的方向发展。另一位投资银行业界人士表示：“市中心商务区供应压力较大，因此被评估为比YBD或GBD风险更高”，但同时也称：“如果金融条件得到调整，抵押结构将随之强化，协商空间仍然存在。”