入住房源减少、全租稀缺…1月首尔房价连续两个月上涨

by Lee Jieun

Published 19 Feb.2026 14:00(KST)

首尔房价连续两个月上行
新建与重建小区领涨
供应不足与租赁市场不稳成推手
受转让税重税影响或将步入调整阶段

自从将首尔全境划为土地交易许可区的“10·15对策”实施后涨幅一度放缓的首尔房价，已连续两个月扩大涨幅。分析认为，在高强度监管下转为观望的购房需求者，因对供应对策的预期下降以及对入住房源减少的担忧，开始转而买入。不过，随着政府对多套房持有者的压力持续，有观点认为自2月起将进入调整阶段。

根据韩国不动产院（한국부동산원）19日发布的上月月度住宅价格动向，首尔住宅（公寓、多户住宅、联排住宅）平均买卖价格涨幅为0.91%，较前一个月即去年12月的0.80%上升0.11个百分点。继去年12月环比上涨0.03个百分点之后，已连续两个月呈现升势。

从首尔南山远眺的市区公寓景象韩联社供图

从各自治区来看，松坡区（1.56%）、铜雀区（1.45%）、城东区（1.37%）、江东区（1.35%）、龙山区（1.33%）、阳川区（1.28%）等涨幅较高。整体上，以新建大型小区或正在推进重建的老旧小区为主的成交价格上行，带动了房价上涨。

分析认为，高强度监管之后受挫的购房心理，因入住房源减少以及对政府供应对策的预期心理走弱而部分回暖。根据房地产平台Zigbang（직방）的数据，今年首尔公寓入住房源预计仅为1.6412万套，较去年的3.1856万套骤减48%。政府为制定供应对策的替代方案，继去年“9·7供应对策”之后，又在上月追加发布了“1·29对策”，但考虑到从开工到入住所需时间，舆论认为在2至3年内难以实现有意义的新增供应。

对租赁市场的担忧也推高了房价。根据房地产大数据企业Asil（아실）的统计，截至今年1月31日，首尔公寓全租房源为2.1785万套，较前一年同期的2.8441万套大幅减少。舆论分析认为，“10·15对策”之后，事实上的“差价投资”（利用全租保证金进行低首付投资）被全面限制，加之多套房持有者监管有可能进一步强化，房东提前抛售房源，导致全租房源急剧减少。随着全租房源减少，瑞草区（1.2%）、城东区（0.8%）、诺园区（0.64%）等地的全租价格涨幅高于首尔平均水平（0.46%）。

KB国民银行（KB국민은행）房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 表示：“由于担忧入住房源减少和租赁市场供应不稳将成为现实，此前观望市场的需求者已转为买入。”

不过，有专家预测，上月类似的涨势仅属短期现象。由于预计在将于今年5月9日恢复对多套房持有者征收转让所得税重税之前，大量房源将涌入市场，因此有分析认为，房价将步入调整阶段。