“冠岳国平15亿时代” 首尔外缘刷新高价不断[房产AtoZ]

Published 18 Feb.2026 08:00(KST)

受10·15监管等影响，
需求涌向15亿以下公寓
江南三区涨幅放缓…外缘地区依然强势

首尔冠岳区的 e편한세상首尔大入口小区景象。Bu Aeri 记者供图

随着针对多套房持有者的转让所得税重税暂缓措施结束，江南三区（江南·瑞草·松坡）和龙山区房价涨势放缓之际，首尔房价的“拉齐”趋势仍在持续。以此前并未受到太多关注的冠岳区等首尔外缘地区为中心，房价正快速上涨。冠岳区一位房地产中介表示：“虽然尚未完成申报，但最近e편한세상首尔大入口小区84㎡专用面积户型以15.2亿韩元成交，当前叫价已涨到16亿韩元。”

周末就有MZ世代来“扫货”…冠岳，连续3周房价涨幅居首

近期冠岳区房价涨势持续。根据18日韩国不动产院数据，冠岳区公寓买卖价格涨幅为0.40%，连续3周位居涨幅第1位。这与江南（0.02%）、瑞草（0.13%）、松坡（0.09%）等地公寓买卖价格涨幅正在放缓的走势形成鲜明对比。

这一现象是由于包括“6·27贷款监管”以及“10·15对策”等在内的房地产调控不断趋严，市场围绕实际购房需求重新洗牌所致。随着住房抵押贷款最高可贷6亿韩元、对应公寓价格上限为15亿韩元这一门槛的确立，中低价公寓的需求增加，外缘地区公寓价格随之大涨。

尤其是与江南通达性较好的冠岳区，近期以年轻群体为中心的需求集中，甚至已到了难以找到房源的地步。据多位房地产中介转述，最近在江南圈上下班的年轻人以及前往瑞草上班的律师，对冠岳公寓的询问量大幅增加。

首尔冠岳区 Gwanak Dream Town 全景。Bu Aeri 记者供图

在拥有超过3500户的冠岳Dream Town附近，一位房地产中介表示：“在这个片区干了10多年，从来没有像现在这样完全没有房源”，“每逢周六，就有二三十岁年轻人过来，只要有房源就立刻买下。最近签约的买家几乎都是1997年、1998年出生的，常常让我大吃一惊。”房地产大数据平台Asil的统计也显示，冠岳Dream Town公寓的挂牌出售房源仅剩38套，较1年前的122套减少了68%。

附近另一位房地产中介也表示：“过去一笔交易要花2个月，如今以实际成交为主重构市场后，买家做出决定最多只需1周”，“已经没有像以前那样可以慢慢思考的余地，一犹豫房源就没了。”其如此形容当前市场氛围。

首尔外缘“拉齐”走势持续

在多套房持有者转让所得税重税暂缓即将结束之际，首尔江南圈和汉江带主要小区虽出现了将叫价一次下调数亿韩元的房源，但买盘迟迟未能跟进。对于成交价在25亿韩元以上的公寓，住房抵押贷款最多只能贷到2亿韩元，对实际购房者而言几乎是“镜中花、水中月”。相反，诺园、道峰、江北等首尔外缘地区中低价公寓依然强势，不断刷新成交纪录。

诺园区上溪洞“诺园乐天城Signature”97.987㎡户型本月2日以11.8亿韩元成交，刷新历史最高价。诺园区下溪洞“青丘”84.97㎡户型也在本月10日以8.85亿韩元成交，创下新高。城北区“Bomun Park View Zaem”小区一套59㎡户型也在本月3日以11.7亿韩元成交，创下最高价纪录。

专家预计，这一走势短期内将会持续。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“与江南区等核心区域相比，诺园·道峰·江北以及衿川·冠岳·九老等地的价格涨幅更容易‘跟上’，出现了所谓‘补涨’现象”，“随着实际购房者纷纷入市，房源稀缺、交易加快，今年处于平均价格区间的公寓价格将会上涨。”