迁居贷款也现江南北差距：江南·松坡限额6亿，江北仅2亿
收入与房价差异巨大
过渡安置贷款：理论与现实的落差
“据我所知，迁居贷款的额度上限是6亿韩元，但实际取得全租房时，全租贷款不受监管，如果把这两类贷款合在一起看，负担并不大。”
金融委员会委员长 Lee Eo-gwon 近日就首尔市正在要求的放宽迁居贷款监管一事作出上述表态。他补充称，“如果在实际现场出现问题，会进行检视”，但这一立场与首尔市方面形成鲜明对比。
政府与首尔市围绕迁居贷款发生冲突，但很难说哪一方完全正确。也就是说，视情况不同，双方的判断都可能有其道理。迁居贷款是指在再开发、重建过程中，组合成员拆除原有住房并搬迁至临时居所时，为其提供所需资金的贷款。首尔市方面认为，自“10·15住房市场稳定对策”之后实施的迁居贷款监管，使得组合成员筹资愈发困难，导致民间整备项目整体进度延迟，因此持续对相关问题提出质疑。首尔市长 Oh Se-hoon 也曾走访整备项目现场表示，“如果不放宽迁居贷款监管，将很难避免供应断崖”。
从条件来看，金融当局关于“利用迁居贷款和全租贷款最多可筹集11亿韩元资金”的说法也并非错误。按照金融当局的标准，对于1套房持有者而言，迁居贷款额度以上其自有住房的评估价格为基准，按抵押贷款比率（LTV）40%计算，最高可贷6亿韩元。在此基础上，还可以再申请最高5亿韩元的全租贷款。
但要完整拿到最多11亿韩元贷款，必须满足一定条件。简单计算，为获得最高11亿韩元贷款，需满足以下条件：▲年收入约1.6亿韩元 ▲住房评估价格在15亿韩元左右 ▲名下仅有1套住房 ▲无既有贷款。评估价在管理处置许可下达后确定，通常为实际成交价的70%至80%区间。以该金额为基准确定贷款上限。从地区来看，江南区处于重建阶段（管理处置许可阶段）的 Gaepo Jugong 5小区公寓、Dogok-dong Gaepo Hanshin 以及松坡区 Garak Plaza公寓等，预计都可以获得迁居贷款的最高额度6亿韩元。
但是，由于迁居贷款的本息偿还额与全租贷款利息均计入总债务本息偿还比率（DSR），收入越低，实际可贷金额就会大幅缩减。以住房评估价5亿韩元、年收入3000万韩元、无既有贷款的1套房持有者为例，其可获得的迁居贷款金额约为2亿韩元。
在此基础上，全租贷款也仅在约5000万韩元左右。即便加上自有资金，也只能在2.5亿韩元以内寻找全租房。据韩国不动产院不动产统计信息显示，截至上月，江北、芦原、东大门等东北圈地区的平均全租中位价为4.57亿韩元。以这一资金规模来看，在附近地区几乎难以找到可全租居住的住房。
首尔市认为，这种结构在收入水平和房价较高的江南地区还不算突出，反而在以中小规模整备项目为主、收入水平较低的江北地区更加严峻。其主张是，由于贷款监管，江南与中小规模项目地区之间在资金筹措方面的两极分化正在加剧。某即将启动迁居的民间整备项目组合执行部相关人士表示：“组合成员之间有很多要求，希望‘哪怕只把迁居贷款额度调整到符合现实的水平’”，并吐露称，“由于贷款受阻，迁居进度本身都在动摇。”
据首尔市统计，今年计划启动迁居的整备项目区共43处，其中39处受到迁居贷款监管影响，涉及规模约3.1万户。
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