43个项目中40个受搬迁补偿贷款监管
施工方追加搬迁补偿贷款高利率压力陡增
从非核心工地谈判开始就陷入僵局
由于再开发所需的搬迁贷款额度最多被压缩至6亿韩元，同时多套房业主的贷款受到限制，导致面临整备项目延迟危机的组合接连出现。
2日据首尔市消息，鹭粱津1区和3区在管理处置计划获批前夕，正遭遇筹措搬迁贷款的困难。根据鹭粱津1区组合方面介绍，在961名组合成员中，约70%属于“1+1配售”申请者或多套房业主，因而被纳入基本搬迁贷款限制对象。
将以1250户规模进行再开发的鹭粱津3区中，全部518名组合成员中有五分之一、约100多人属于多套房业主，因而无法获得搬迁贷款。北阿峴新城5个区中，户数第二多（2320户）的西大门区北阿峴2区，预计无法获得基本搬迁贷款的组合成员比例也将高达70%。江东区某重建组合中，多套房业主也多达100人，占全部480名组合成员的相当比重，搬迁延迟的可能性进一步增大。
搬迁贷款是为在搬迁期间筹措临时居住的全租住房，或向承租人返还全租保证金而筹集的资金。搬迁贷款分为通过住房城市保证公社（HUG）担保，在金融机构筹措的基本搬迁贷款，以及通过施工企业信用增级方式引入的追加搬迁贷款。基本搬迁贷款在政府“6·27”监管之后，最高额度被缩减为6亿韩元。两套住房持有者如不处置其中一套，将无法获得贷款。更有甚者，“10·15对策”出台后，首尔全境被划为投机过热地区，贷款价值比（LTV）被压缩至40%。对于持有评估价在15亿韩元以下住房的组合成员而言，相当于连最高额度6亿韩元的贷款也拿不到。
利率高企协商受阻…追加搬迁贷款空间有限
各组合开始通过施工企业提供的追加搬迁贷款寻求出路。根据首尔市统计，目前通过施工企业筹措追加搬迁贷款的项目共有8处（5900户）。
但追加搬迁贷款的利率比利率在3%至4%区间的基本搬迁贷款高出1至2个百分点，组合成员的负担沉重。近期东大门区某组合的协商也告吹，原因是施工企业方面提出以8.5%至10%的利率条件提供信用增级。
在多套房业主比例较高的再开发项目中，一旦出现无法向承租人返还保证金的组合成员，只能“含泪”选择追加搬迁贷款。首尔铜雀区一处重建组合相关人士表示：“多户住宅所有者需要返还全租金的承租人有好几位，只能通过追加搬迁贷款来筹措资金。”
数年前在未对追加搬迁贷款条件作出明确约定的情况下，就与施工企业签约的组合，负担也在不断加重，因为在管理处置计划出台前必须重新展开协商。广津区某再开发区组合相关人士称：“当时是以监管地区贷款价值比为70%为基准，与施工企业签订了其通过信用增级再提供30%追加搬迁贷款LTV支持的合同”，“但现在基本搬迁贷款的LTV已经降至40%，多套房业主又根本无法获得贷款，因此不得不进行追加协商。”
施工企业是否会同意重新协商也未可知。由于施工企业信用增级并非单纯担保，而是要在会计上计入或有负债，施工企业方面也必须考虑财务负担。江北某再开发组合相关人士坦言：“合同已经签了，施工企业并不处于吃亏的一方”，“除首尔江南或圣水等核心地段外，施工企业是否愿意承担信用增级负担来参与协商，仍是未知数。”
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专家指出，若过度收紧搬迁贷款，从长期来看可能会抑制首尔住房供应。Song Seunghyun城市与经济代表表示：“政府通过‘1·29对策’公布了在首尔供应3万户住房的计划，但考虑到去年全租和月租交易量约达60万件，这一供应量相较潜在需求仍属不足”，“有必要采取整备项目与公共供应并行的双轨供应战略。”他接着强调：“要激活整备项目，首先应放宽对多套房业主搬迁贷款实行全面限制的相关监管。”
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