[Why&Next] 同时瞄准多套房与高价房…要抑制的不是房价而是“预期心理”

by Lee Dongwoo

Published 28 Jan.2026 10:20(KST)

Updated 28 Jan.2026 14:42(KST)

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房地产资源过度…担忧损害增长潜力
转让税重税恢复呼声高涨·拟削减一套房持有者长期特别扣除
重税恢复时一户三套房者最高税率达82.5%

李在明总统近日接连将房地产定性为“非生产性资产”，并接连释放强硬信息，其背后是这样一种问题意识：一旦资源过度涌向房地产，甚至可能损害国家的增长潜力。当前需要的不是短期性房地产对策，而是能够把资源转移到生产性领域的中长期结构转型。

28日据相关部门透露，财政经济部目前正通过研究课题等方式，对房地产税制全盘进行检讨。值得关注的是，承担此次研究课题的并非财政经济部内部负责房地产市场的科室，而是负责财产税制的科室。若说房地产市场科主要聚焦于住房供需、价格动向、交易是否萎缩等短期市场稳定应对，那么财产税制科则主要从综合不动产税·财产税·转让所得税等资产课税体系、各税目的相互关系以及税收公平性等角度，着重设计中长期税收结构整体框架。

由该部门主导研究课题，被解读为不仅仅是调整某一具体税率或是否实行阶段性豁免，而是连同持有税与交易税的功能分工、课税标准与减免结构在内，重新搭建整个税制“框架本身”。这与李总统强调的“要纠正非正常集中于房地产的资源配置”这一问题意识正好契合。换言之，本轮房地产税制讨论，与其说是为了平抑市场的应急处方，不如说更接近于要改变通过房地产实现资产增值这一结构本身的长期性制度设计工作。

Lee Jaemyung 总统在新年记者会上的发言 (首尔=韩联社) 记者 Kim Dohun = Lee Jaemyung 总统21日在青瓦台迎宾馆举行的新年记者会上发表讲话。2026.1.21 superdoo82@yna.co.kr(完)＜版权所有(c) 韩联社，禁止未经许可转载、再分发、用于人工智能训练及利用＞

多套房转让税重税复活呼声高……“非正常放松终结”

综合迄今为止李总统的发言和政策走向，政府实际有可能动刀的房地产税制，大致可压缩为三大方向：卖房和持有房屋时所缴纳的全部税制体系，都在调整范围之内。首先最明确的一项就是多套房持有者的转让税。转让税是对出售房地产或股票等资产时产生的“差价收益”征收的税种。由于只有在产生收益时才征税，因此与交易税有所区分。

政府目前立场是，将按原计划于今年5月9日终止此前阶段性予以豁免的“多套房转让税重税”。鉴于李总统已明确表示这是“本就预告要结束的政策”，并一举否定了追加延长的期待，政策执行的可能性极高。现行转让税基本税率按课税标准为6%至45%。但自5月10日起重税恢复后，调控对象地区持有2套住房者将在基本税率基础上加征20个百分点，持有3套及以上住房者则加征30个百分点。再加上地方所得税（10%），3套房持有者的最高实际税率将高达82.5%。政府将此定性为“非正常放松的终结”。

一旦多套房转让税重税豁免终止，多套房持有者原先享受的长期持有特别扣除（简称“长特扣”）优惠也将同步消失。目前即便是多套房持有者，每持有1年可享受2个百分点、最高可达30%的转让税减免，但在重税豁免结束后，这项优惠也将被全面排除。预计实际税负的增加幅度相当可观。以一名持有3套住房、出售持有10年以上公寓并获得10亿韩元转让差价的纳税人为例，目前需缴纳的转让税约为3.3亿韩元，但若同时适用重税和取消长特扣，税额将飙升至7亿韩元中段，翻倍以上。

政府发布“住房市场稳定对策”后，外界担忧首尔和京畿道部分地区可能会出现全租房源消失的情况。16日，首尔麻浦一处房地产中介的房源告示板上，全租房源信息被打上了叉号。2025.10.16 记者 Yoon Dongju

调整“一户一房”家庭税制的可能性亦存在

一直以来相对受到保护的一户一房家庭的“长特扣”制度，也存在被调整的可能性。李总统之所以发出相关信号，是因为他曾表示：“不论是多套住房，还是非自住的一套住房，如果其目的不是居住而是投资或投机，那么仅以长期持有为由减免税收是不合理的。”目前，即便是一套住房家庭，只要转让金额超过12亿韩元、并已居住满10年，最多也可享受转让差价80%的减免。该制度以“保护刚性自住需求”为名一直得以保留，但也被批评为助长了对“一套优质房”的偏好，加剧了资产向江南及优质地段集中的现象。市场舆论认为，很有可能通过强化实际居住条件，或缩减乃至取消对非自住一套住房家庭的优惠。

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强化持有税的可能性也在逐步具体化，其中以综合不动产税最具代表性。综合不动产税是在不出售房屋、仅持有的情况下每年缴纳的税种。舆论正在讨论，将尹锡悦政府时期于2023年把综合不动产税基本扣除额放宽至9亿韩元的标准，重新调整回6亿韩元。尤其值得关注的是“公允市价比率”。综合不动产税以公布价格乘以这一比率来计算课税标准，若将目前60%的比率提升回以往水平，即便无需修改法律，也能产生提高持有税的效果。由于只需修改施行令即可完成，政府很可能将其视为能够快速显现政策效果的工具加以研究。曾任大韩不动产学会会长的广云大学法务学科教授 Seo Jinhyung 表示：“税收一直以来都对房地产市场的扩张产生影响。特别是对多套房持有者而言，在看到因多套房转让税重税豁免结束而产生的税制损失后，他们没有理由卖房，可能会选择赠与或继续持有，因此对实际房地产市场的影响可能是有限的。”

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