蚕室Woosung 1·2·3期等临近日落期限
整备规划变更程序延误
组合方谋求通过合并审议缩短期限
“有必要进一步补充延长日落制”
蚕室优城和龙山整备厂等首尔市内重建·再开发整备区域的“日落”风险再次凸显。这些项目过去曾通过延长日落期限，躲过了区域指定被解除的危机，但随着再次迎来期限届满时点，面临的解区压力正在加大。有观点指出，如果适用日落制的项目增加，可能对民间主导的住宅供应产生负面影响。
25日据相关业界等消息，在首尔，与整备区域日落制相关、已获得一次延期的重建·再开发项目共确认有34处。其中，延期期限在今年届满的项目共有4处。作为重建项目的蚕室优城1·2·3次和江东Samik Mansion，分别将在6月11日和7月12日到期，日落制延期期限届满。工程费高达1万亿韩元的龙山整备厂前面1区将于8月29日到期，广津区紫阳7区则将在10月12日迎来日落期限。
整备区域日落制，是指在一定期间内未推进整备事业时，解除该区域指定的制度。其设立目的是为了防止因项目延误导致的组合内部矛盾和沉没成本扩大。自整备区域指定后3年内未申请组合设立许可，或在组合设立后3年内未能申请事业实施许可的，即成为适用对象。但在取得组合成员同意的前提下，可在2年范围内获得一次延期。
这4个项目的日落延期备受关注，是因为它们在2024年和去年已经各获一次延期，追加延期前景不明。现行《城市整备法》中虽未明文规定延期次数限制，但法制处在2020年曾作出“整备区域延期仅限1次”的有权解释。
相关项目为躲避日落期限，正加紧提速推进事业。包括广津区紫阳7区在内的3处项目，近期通过选定一级建筑公司为施工方等方式取得了进展，但由于推进一体化开发或补强项目经济性等原因，整备计划变更不可避免，导致时间安排更加紧迫。
紫阳7区因需按照广津区的一体化开发方针，启动整备计划变更程序，面临超过日落期限的危机。原本广津区厅曾提出，以既有整备计划方案申请事业实施许可的替代方案，但组合选择通过首尔市的综合审议制度来缩短周期。江东Samik Mansion则因围绕剔除1栋与否的土地分割诉讼，导致事业实施许可申请被推迟。组合计划在完成土地宗地登记分割后，于下月申请整备计划变更。龙山整备厂前面1区则决定在3月先以既有整备计划方案申请事业实施许可。其计划是先规避日落制适用，然后以整体商业地区容积率上调为前提，再次推进整备计划变更。
由于这类“绕行”程序，反而出现了项目周期被拉长的副作用。龙山整备厂前面1区组合相关人士表示：“以既有方案申请事业实施许可后，还要再以变更后的整备计划方案重新走股东大会和表决等程序。如果一开始就直接启动整备计划变更程序，我们判断至少可以缩短2年的周期。”
首尔市方面表示，即便日落期限临近，也不会立刻着手解除整备区域指定。考虑到现场的混乱情况，将综合考量各组合的事业推进状况后再作判断。首尔市近日在回复一名组合成员关于“日落延期期限届满时是否必然解除整备区域”的询问时称：“日落期限到来并不会自动解除”，并表示“综合审查整备事业推进现状和区域条件后作出决定更为妥当”。
但业界认为，与其依赖地方政府个别判断，不如对整备区域日落制这一制度整体进行修订。舆论指出，只要法制处的有权解释维持不变，随着行政基调变化，随时都有可能再次出现解区风险。
Tumi不动产咨询公司所长Kim Jaegyeong强调称：“在许可过程中，由于被退回或被要求补正，导致在组合设立许可之后3年内未能申请事业实施许可的组合相当多。日落期限反而会对组合形成压力，造成低效的决策，因此有必要完善规定，使其能够多次追加申请延期。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
