首尔公寓分售价高歌猛进…每坪突破5000万韩元，“国民平형”起步价1.5亿韩元
“非调控·区位溢价”今年值得关注的京畿新建公寓有哪些？
受原材料价格上涨影响，首尔公寓的销售价格在短短1年内就从每3.3㎡ 4,000万韩元区间跃升至突破5,000万韩元高位。首尔与地方之间的分房价差被拉大到2.5倍以上，严重的价格两极分化已经成为现实。因此，预计今年难以承受飙升的首尔房价的购房需求者，将越来越多地转投贷款门槛较低、未来价值较高的金浦等京畿非调控地区，形成“脱首尔族”增加的趋势。
根据住宅城市保证公社（HUG）以2025年11月末为基准发布的《民营公寓销售价格动向》显示，最近1年间，首尔新开盘的民营公寓每㎡平均销售价格达到1,525.7万韩元，环比上涨7.25%。
按每3.3㎡（每坪）折算为5,043.6万韩元，自2024年6月每坪4,190万韩元首次突破4,000万韩元以来，仅仅一年半时间就跨入了5,000万韩元区间。几年前还难以想象的“国标户型（专用面积84㎡）15亿韩元”，如今在首尔主要区域已成为理所当然的行情。
造成这种高分房价上涨的原因是多重的。近期在韩元兑美元汇率维持在1,400韩元后段的高汇率背景下，钢筋、预拌混凝土、骨料等进口原材料价格大幅攀升，加之利率上升推高了金融成本。此外，零能耗建筑认证义务化、楼板间噪音事后确认制等日益严格的环境和品质监管，也成为推升施工成本的又一动力。
预计进入2026年后，分房价上涨将进一步加剧。根据住宅产业研究院的数据，2026年1月公寓销售价格展望指数为114.3，较上月上升12.7点，预计今年分房价格也将延续上涨态势。
问题在于首尔与其他地区之间的两极分化。实际上，HUG资料显示，全国公寓分房价每坪平均仅为2,001万韩元，与首尔之间的差距高达2.5倍。与毗邻首尔的京畿道（每坪平均2,378万韩元）相比，也存在2倍以上的差距。
受此影响，在首都圈分房市场，“脱首尔”需求激增，实际购房者正蜂拥涌向首尔可达性较高的京畿西部非调控地区。非调控地区不受转售、再中签限制等监管约束，也不存在住房抵押贷款比率（LTV）缩减问题，筹措贷款资金相对容易，这是其优势所在。尤其是金浦，既享有非调控溢价，又叠加首尔地铁5号线延长（推进中）、首都圈广域快线GTX-D（推进中）等交通利好，正吸引首都圈刚需购房者的高度关注。
事实上，去年在京畿地区非调控区域中，首尔可达性突出的区域，未售出房源快速消化，或录得高水平认购竞争率。以金浦丰舞站片区“丰舞站 Prugio The Mark”为例，558户的供应规模共接到9,721件申请，1顺位平均竞争率高达17.4比1；在仁川广域市，检丹新城“仁川检丹Hoban Summit 3期”的认购竞争率更是高达43.6比1。
对于在售楼盘的咨询也持续不断。首先，在金浦市北变洞北变2区一带，由综合建设企业大元股份有限公司推出的“金浦 Cantavil Edition”（共612户），专用面积84㎡户型以6亿韩元区间价格销售，比首尔平均全租价格更低，购房者有望以更低成本实现自有住房。此外，该项目位于金浦黄金线杰尔浦北变站步行圈内，周边规划有首尔地铁5号线感亭站（推进中），开通后前往汝矣岛、光化门等市中心的可达性也将大幅提升。
生活配套也十分完善。金浦小学、金浦中学、金浦女子中学、金浦高中等主要学校近在咫尺，靠近沙隅站补习街。小区附近还有Homeplus、易买得Traders、CGV、金浦市厅等，生活便利度较高。
除此之外，今年首都圈非调控地区中值得关注的楼盘还包括由DL E&C、GS建设、SK Ecoplant财团施工的“九里站 Highnity River Park”。该小区位于九里市寿宅洞，总规模3,022户，计划于2月开盘销售。
在乌山市，由GS建设供应的“北乌山 Xi Riverble City”也已于本月16日开放样板房并启动销售。该项目共规划1,275户，紧邻首都圈第二环形高速公路北乌山出入口。在议政府市议政府洞，HDC现代产业开发的“议政府Central City IPARK”（公寓413户，办公公寓80间）也计划开盘销售。
Real Estate Info研究团队长Kwon Il表示：“近期首尔分房价格扶摇直上，难以承受价格的刚需购房者大举转移至紧邻首尔的京畿非调控核心区域的现象将会持续”，“鉴于今年分房价格仍有较大上涨可能，若是刚需购房者，优先抢占首尔可达性良好、同时又能享受非调控地区利好的区域，将是实现自有住房的最稳妥策略。”
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