韩国住宅金融公司报告
数据中心崛起推动房地产市场变革
大科技公司成承租人，私募股权成资产所有者的结构
区位价值取决于电网、冷却水等要素
“可再利用基础设施成为地方城市再生机遇”
有观点指出，人工智能（AI）数据中心有可能成为挽救地方城市的关键设施。通过再利用既有基础设施，相比首都圈可以更顺畅地保障电力供需。还有观点称，随着AI时代到来，房地产价值也可能由电网可达性和散热管理效率来决定。
据金融界19日消息，韩国住房金融公社研究委员 Jo Yonghan 在近期发表的《AI基础设施投资与房地产市场的重组：数据中心创造的新选址价值》报告中作出上述表示。Jo 研究委员分析称：“随着AI演变为需要海量电力和土地的物理装置产业，大型信息技术企业（Big Tech）正成为‘核心承租人’，私募股权基金（Private Equity，下称PE）则成为‘资产所有者’，房地产市场的结构性重组正在加速。”
通常，建设一座超大规模数据中心，从土地成本、建筑成本到设备成本，至少需要5000亿韩元至1万亿韩元以上。他解释说：“如果微软、谷歌、Meta等大型科技企业全部用自有现金承担这笔费用并持有资产，那么在财务报表上就会出现投资资本回报率（ROIC）下降这一利空因素。”
他同时补充称，大型科技企业更希望将可用现金集中投入AI模型开发或高价图形处理器（GPU）采购，而不是用于购买资产。Jo 研究委员强调，这是被黑石集团等大型PE“切入”的空隙，体现了资本的分工现象。大型科技企业不再自己建楼，而是通过“售后回租”（企业将自有土地或建筑出售给金融机构等，再租回使用的方式），长期租用由PE建设的数据中心，租期超过10年。
在这一过程中，PE扮演着“基础设施开发商”的角色，负责优先获取电力和土地资源并解决审批问题。对PE而言，通过锁定大型科技企业这一优质承租人，可期待年化10%以上的稳定收益率。
Jo 研究委员表示，AI数据中心也在改变房地产选址的优先顺序。含义在于，不再像以往那样强调职住接近，而是“适合机器生存的环境”变得更加重要。例如，靠近154千伏、345千伏等级超高压变电站，拥有有利于最大化冷却效率的凉爽气候或丰富水资源，以及能够免受地震、洪水威胁且居民反对较少的地区，其价值正在上升。
对此，Jo 研究委员主张：“这反而有可能为走向衰落的地方城市和老旧工业园区提供新的机遇。”建设数据中心的最大难关之一是新建输电塔，而过去工厂曾经运转的工业园区，已经配备了用于高压电力的变电站和输电网。分析认为，地方城市可以利用这些既有资源来吸引数据中心入驻。
具有代表性的案例是釜山影岛区。大平洞的 Mastec Heavy Industries（原造船厂）用地上，保留着过去用于工业高压电力的基础设施。Changhae Development 利用这一闲置电网，建设了一座80兆瓦级数据中心。Jo 研究委员评价称，这是“无需在输电塔建设上浪费数年时间，而是将停摆造船厂的心脏立即更换为AI之心的基础设施再生典范”。
他还强调，地方城市可以通过利用本地天然资源降低运营成本的方式，引进数据中心。江原道春川市正在利用国内最大多功能水坝——昭阳江大坝的深层水所提供的水力冷热能源，大幅削减数据中心的制冷用电。同时，得益于可通过水坝水力发电直接获得电力的优势，Naver 和 Samsung SDS 在当地建设了数据中心，据 Jo 研究委员介绍。
全罗南道海南郡同样打造了国内最大规模的太阳能发电园区，形成了可以让数据中心即时消费电力的模式。实际上，本月8日，全罗南道与海南郡曾签署关于建设能源特色AI数据中心的业务协议。
Jo 研究委员建议称：“应当转变视角，不要再把数据中心单纯视为嫌恶设施或‘吃电怪兽’，而要像釜山影岛的案例那样，将其视为拯救面临消亡危机的地方城市的城市再生核心锚定设施。”
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