“全租没了，赶紧买房吧”…首尔低于10亿的这个区域房价猛涨[实战理财]

近期在高强度贷款监管与全租房源减少的叠加影响下，诺园区一带重建小区的挂牌价大幅飙升。可以享受首次购房优惠的新婚夫妇和青年层急于抢购“一套优质住房”，大量买盘正涌向总价在10亿韩元以下、性价比较高的重建小区。专家建议，投资重建公寓时应综合考虑分摊金负担和项目推进速度。

14日据国土交通部实价公开系统显示，诺园区代表性重建小区月溪市营公寓（美隆·美成·三湖3次）上个月一套专用面积59平方米（23坪·三湖3次）房源以9.45亿韩元成交，刷新历史最高价。该户型在同年6月成交价为8.6亿韩元，仅约6个月时间便上涨了8500万韩元。据当地中介介绍，尚未反映在实价申报中的一笔成交，价格也达到9.8亿韩元。

诺园区月溪洞月溪市营公寓全景。Naver房地产提供

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月溪市营公寓是已步入竣工40年的3930户大型小区，1～16栋为美成，17～23栋为美隆，24～32栋为三湖3次，取各名首字合称为“美美三”。该小区目前已完成整备规划立案。重建后预计将以最高40层、6700户规模重新亮相。当地由HDC现代产业开发推进“光云大站地区开发项目”，建设大型购物中心和居住复合小区，同时首都圈广域快线铁路（GTX）C线路也即将通车，被视为拥有“双重利好”的区域。

现场买入咨询络绎不绝。诺园区A不动产中介公司代表表示：“10·15对策出台后，投机性差价投资被堵，必须自住的情况下，买入咨询却一点没有减少”，“买家催着要看房，但挂牌价上涨太快，让我们都不好意思带看房源”。

随着投资需求涌入，挂牌价也水涨船高。目前市场上有两套三湖3次23坪户型房源，分别以11.5亿韩元、12.5亿韩元挂牌出售。当地中介表示，本月已有一套以11亿韩元区间签订预合同的房源，因而认为目前的挂牌价并不算过分。

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被视为诺园区重建龙头的上溪住公重建小区也在蠢蠢欲动。已着手制定整备规划的3小区，上个月一套24坪（专用58平方米）房源以7.75亿韩元成交，再创新高。目前市场上有房源以8.7亿韩元挂牌。3小区是超过2000户的大型公寓小区，与地铁4、7号线交汇的诺园站紧邻，即便在上溪洞内也被视为“黄金地段”。该户型在2022年曾以8.55亿韩元创下高点，此后长期徘徊在7亿韩元区间。上溪住公6小区同户型24坪（专用58平方米）的挂牌价也已升至8亿韩元。本月9日该户型曾以7.05亿韩元成交，刷新历史高价。

专家认为，政府实施高强度贷款监管，将投资需求推向了诺园区重建小区。根据政府“6·27贷款对策”，住房抵押贷款额度被限制在6亿韩元以内，住房抵押贷款贷款价值比（LTV）也缩减至40%。受此影响，手头现金不足的投资者开始将目光转向总价在10亿韩元以下、性价比较高的房源。实际数据显示，据直房平台统计，自去年11月29日至本月7日，诺园区受理的土地交易许可申请为615件，较前一期间（10月20日至11月28日）增加117%。

NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“现金实力不足的买家正在10亿韩元以下区间寻找能够期待投资效率的重建小区，因此诺园区备受关注”，“此前涨幅相对缓慢的‘诺道江’重建小区，正被视为被低估的标的”。

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全租房源减少也被视为刺激买盘的因素之一。据房地产平台“阿实”统计，截至本月12日，首尔公寓全租房源为2.2702万套，同比减少27.5%。10·15对策之后，由于限制差价投资导致全租供应减少，面临居住困难的青年层和新婚夫妇正利用首次购房优惠加快入市。有观点指出，诺园区B不动产中介事务所代表表示：“前来咨询即将重建的老旧小区的人，大多数是新婚夫妇”，“既没有全租房源，房价又在上涨，他们感到不安，只能赶紧买房，于是来到中介咨询”。

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不过，专家建议仍需充分考虑分摊金负担和项目推进速度。此前上溪住公5小区在被预告将产生5亿韩元区间的分摊金后，与施工方解约，项目一度陷入僵局。Yoon委员表示：“整备项目有可能比预期更为长期化”，“此外，即便今后分摊金增加，也要仔细衡量自身资金实力能否承受”。

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