每坪地价飙至7000万韩元，这里……“天翻地覆”的“新月谷1区”
Kim Changhyeon组合长：“漂流10年终于拆除红灯区…沟通是答案”
“与区厅合作，两年内搬迁率达99.9%”
乐天建设负责施工…计划在下半年末开工
首尔最后一处大规模红灯区“米阿里德克萨斯”将结束70年历史，华丽转身为高端商住两用综合公寓小区。正如龙山站前红灯区改建为“Raemian龙山The Central”、清凉里588改建为“乐天城堡 SKY-L65”一样，米阿里德克萨斯也将重生为一处47层的大型住宅小区。
这里在1950~60年代朝鲜战争之后形成，是国内规模最大的性交易集中区。随着重建之风吹起，2009年成立了重建组合，但此后漂泊了10年。新月谷1区重建项目在2019年由Kim Changhyun就任组合长后驶入快车道。2023年10月开始住户迁出，目前迁出率已达99.9%，预计在今年下半年末正式开工。
Kim组合长近日在接受采访时，将结束10年漂泊的秘诀归结为“沟通”。他表示：“让持有不同想法的人们聚在一起，作为一个共同体顺利运转并不容易”，“通过组合成员之间的沟通，说服大家认同项目的正确方向并产生成果，这是关键所在”。
过程并非一帆风顺。Kim组合长称：“一开始遭到了很多毫无根据的攻击”，“我意识到，作为组合长这一职位也必须具备一定的灵活性”。2021年曾出现一个月召开五次全体大会的情况，其中两次是由组合主办的全体大会，三次是罢免组合长的大会。非常对立委员会还分裂成三派，各自召开罢免大会。
最大的难关是红灯区的腾退与拆除。Kim组合长强调：“外界都认为因为有红灯区的存在，这个项目不会顺利”，“虽然花了两年时间，但我们与城北区厅密切配合，正在解决红灯区问题，这是最大的成果”。
目前仅剩最后一户尚未迁出。Kim组合长表示：“已经全部下达了迁出执行命令，只要执行即可，但为了防止万一发生安全事故，并实现圆满协商，我们还在稍作等待”。
补偿过程中也出现了矛盾。30多名业主和性交易从业者曾在区厅前举行集会。组合自去年2月起，就按各营业场所营业权价值的100%至300%水平追加补偿事宜进行协商。区厅方面也启动了相关项目，为性交易受害女性的自立提供支持，每月最多发放210万韩元，最长12个月。
随着项目推进，资产价值大幅上涨。2017~2018年每3.3平方米（1坪）地价曾跌至1300万韩元，而在去年“10·15对策”出台之前，每坪价格已逼近7000万韩元。Kim组合长表示：“这表明，市场评价会因组合项目的推进与否而出现截然不同的结果”。
项目规模为总建筑面积13万平方米，工程造价远超1万亿韩元。地下6层、地上47层，将建设2201户公寓和170间办公公寓的大型住宅小区，同时配套建设文化公园、儿童公园等公共设施。
施工方乐天建设同意向组合成员提供3亿韩元无息迁出促进资金，此举也颇为破格。Kim组合长解释称：“施工企业最初只提出2亿韩元，但为了让组合成员获得更多实惠，最终协商为3亿韩元，这是因为组合执行部应对得当才成为可能”。施工方原本由乐天建设与韩华建设按6比4比例组成联合体，但在2023年工程造价谈判时，韩华退出，乐天将独家负责施工。
迁出贷款条件也十分优厚。通过大邱银行，以银行同业融资成本指数（COFIX）6个月期利率加0.59个百分点的方式，为组合成员争取到有利条件。目前利率约为3.1%~3.2%，属于最低水平。
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组合将工程造价谈判视为今年最重要的课题。Kim组合长表示：“我们已经选定了建设项目管理公司（Construction Management），并与律师事务所签订了合同”，“施工方拥有专家团队，我们也在借助专家力量进行应对”。他强调：“目标是打造一座能够成为本地区地标的特色小区，为组合成员创造价值，是我们组合执行部必须完成的任务”。
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