“数据中心改造也算开发？”…须跨越“二十问行政”障碍[剧烈波动的市中心开发]③
律所与国土部来回奔走进行“法律解释攻坚战”
“案例积累助力标准确立”……与市场沟通成关键
有观点指出，为了让项目型房地产投资信托在低迷的房地产开发市场中真正发挥“救火投手”的作用，有必要对相关规定作出更为明确的界定。为增强制度灵活性而被笼统表述的法律条款，反而在加剧不确定性。企业由于缺乏清晰的指引，只能在政府部门和律师事务所之间来回奔走，忙于闯过所谓的“行政二十问”。
根据23日施行的《房地产投资公司法》施行令，项目型房地产投资信托的投资范围虽然被大幅放宽，但核心概念仍然模糊。2023年11月，国土交通部通过修订施行令，将“对建筑物或其他人工构筑物进行扩建、改建、翻新、迁移”纳入房地产开发项目之中。虽然删除了既有扩建、改建项目的面积标准，并新增纳入翻新业务，但具体从何处起算才算“开发”，仍然留待各自解读。
一名大型律师事务所律师表示：“仅将一栋办公楼的一层改造为数据中心，这种情形是否也应视为开发？两宗相邻地块能否打包成一个房地产投资信托？目前都没有明确标准。”他还称：“虽然没有写明‘不可以’的条款，看上去似乎是可行的，但若要得到明确答复，最终还是得去问国土交通部。”
![“数据中心改造也算开发？”…须跨越“二十问行政”障碍[剧烈波动的市中心开发]③](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2026012307252412540_1769120724.jpg)
母子型房地产投资信托是解读分歧最典型的案例。所谓母子型结构，是指上层房地产投资信托（母信托）募集投资者资金，收购下层房地产投资信托（子信托）的股权，由子信托实际持有并运营不动产。如果子信托直接购地开发，则符合项目型房地产投资信托的性质，但母信托只是收购子信托股份，属于间接投资。在这种情况下，是否能够被认定为法律所称的“对房地产开发项目的投资”，并不明确。一家资产管理公司（AMC）相关人士表示：“看到有报道说，Koramco资产信托的‘Lion Sewing旧址’项目将采用母子型结构，我们才推测‘原来这是被允许的’。”
施行令中“为确保项目稳定推进所需事项”这一表述，也被视为风险因素之一。因为一旦政府经办人员更换，解读就可能随之改变。房地产开发行业相关人士称：“理解立法者为了灵活执行而保留自由裁量空间的用意，但从企业角度看，每个案件都要去确认权威解释，十分繁琐，而且每次都要支付律师事务所的咨询费用，成本不断累积。”
还有人提出，现有项目融资投资公司（PFV）是否可以转为项目型房地产投资信托的问题。房地产投资信托必须依据《房地产投资公司法》从一开始就按该法设立，而项目融资投资公司则是根据《商法》设立的股份公司，两者在法律性质上不同。国土交通部通过指引允许进行转换，但部分大型律师事务所认为，“在没有法律明文依据的情况下，仅凭下位指引就允许转换，存在越权之虞”。有意见指出，有必要通过增设类似“对既有项目融资投资公司，在满足特定条件时视同项目型房地产投资信托”的过渡性条款，来进一步明确法律依据。
对制度完善的呼声也在持续。业界提出的课题包括：当大型企业集团子公司持有房地产投资信托股份时，排除适用控股公司监管；进一步减免取得税；优先供应优质公共土地等。国土交通部多次面向律师事务所和企业举行说明会，并通过韩国房地产投资信托协会集中收集资产管理公司（AMC）的提问，努力加强沟通。
专家认为，制度的落地尚需时间。一名大型律师事务所律师表示：“如果把所有可能情形都写进法律条文，那么一遇到新情况就得修改法律，现实上有很大局限。”他建议：“应在案例不断积累的过程中，整理并公布统一的解释，与市场进行沟通。”他还补充称：“由于目前仍处于制度导入初期，期待国土交通部能够发挥这样的角色，但是否能保持一贯性，还需要持续观察。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
