[剧变的城市开发]①圣水HL集团·良才Harim地块蠢动…“争抢地主”大战

by Choi Seoyoon

Published 23 Jan.2026 08:00(KST)

Updated 27 Jan.2026 10:12(KST)

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被过桥贷款卡住的项目，寻求通过REITs“重启”
大学捐赠土地、地方地铁站周边也进入候选名单
日本2%~5% vs 韩国13%…有望缓解房地产过度集中

HL集团为在首尔城东区圣水洞原韩星汽车奔驰服务中心旧址兴建相当于新总部级别的办公楼，正推进设立项目房地产投资信托基金（REITs）。项目房地产投资信托基金是一种开发特化型房地产投资信托，从房地产开发阶段起，仅凭设立申报即可启动，直至竣工后的运营与分红一体化进行。自去年11月项目房地产投资信托制度在韩国引入以来，首尔江南一带已出现通过项目房地产投资信托进行的城市开发，如今有向首尔江北扩大的态势。

项目房地产投资信托实施仅两个月，首尔市中心数万亿韩元级的复合开发市场已开始震动。23日据相关业界消息，HL集团资产管理公司（AMC）HL REITs运用公司近日已向国土交通部提交“HL圣水项目委托管理房地产投资公司”的项目房地产投资信托设立申报书。开发完成后，预计将作为HL控股公司与HL D&I Halla等关联公司入驻的第二办公大楼，或作为出租型办公楼加以利用。继项目房地产投资信托1号业务主体、国内最大房地产开发商MDM集团之后，Koramco资产信托、SK D&D及HL集团也相继加入，令市场更加关注。

HL等企业之所以关注项目房地产投资信托，是因为它被视为打开了一条通路，可以剔除在开发过程中由中介或开发商等攫取的中间利润（溢价），以“成本价”获取优质资产。一家运营上市房地产投资信托的资产管理公司高管表示：“房地产投资信托股东大多像年金、公务员退休基金一样，希望获得稳定分红”，“如果通过项目房地产投资信托在开发初期就以成本价获取资产，就能为投资者带来更高的分红。”他还表示：“由于从开发到运营均在单一体系内完成，可以将成本降至最低。”

国内第一大资产管理公司Koramco资产信托与房地产开发商SK D&D也已完成在江南站附近，为开发总项目费用高达1万亿韩元的超大型办公楼而提交项目房地产投资信托设立申报。在公共部门，仁川都市公社则计划以项目房地产投资信托方式推进包含3497户的济物浦站城市复合开发项目。

Harim·现代汽车·乐天……江南·瑞草“黄金地块”将被盘活

首尔瑞草区良才立交桥南侧的旧货运码头用地。Harim集团子公司Harim产业正在推进在此开发物流综合中心项目。Harim产业提供

项目房地产投资信托最有力的候选区域，是Harim集团在10年前收购的良才洞原货运码头旧址。集团计划在8万3183平方米的用地上建设集物流、销售、办公设施以及公寓、服务式公寓于一体的城市尖端物流园区。这是总项目费用达6万8712亿韩元的超大型项目，关键在于如何设计资金筹措结构。一位房地产开发业界人士称：“由于规模巨大，仅依靠贷款强行推进的项目融资（PF）负担过重”，“在土地实物出资、引入股权资金等多种选项敞开的情况下，极有可能考虑项目房地产投资信托。”

现代汽车也开始利用项目房地产投资信托。该公司于去年底与Koramco资产信托等签署业务协约（MOU），正在研究对分布在首都圈和广域市主要地段的自有房地产进行开发及资产证券化的方案。位于三成洞现代百货贸易中心店对面的停车场用地，同样被提及具有利用项目房地产投资信托的可能性。该项目计划在5600平方米土地上建设地上33层、地下6层规模的复合设施。由于其中可用于出租运营的办公等资产占比较高，被评价为十分契合考虑从开发到运营全过程的项目房地产投资信托制度宗旨。

乐天七星饮料位于瑞草洞的物流中心用地也被视为“大鱼”。这是江南站附近约1万3000坪规模的“黄金地段”。乐天七星该用地的市价（推定为3万亿～4万亿韩元）远高于账面价值（约4000亿韩元），开发时产生的税负及项目费用规模都相当可观，项目房地产投资信托有望成为解决这一问题的工具。Samsung证券研究中心另类投资组组长Lee Kyungja表示：“目前正为以项目房地产投资信托结构进行开发做准备工作”，“由于需要与首尔市就容积率等进行协商，预计最快在今年可获得最终许可审批。”

首尔瑞草区乐天七星地块位置示意图。附近有Lion Sewing Machine地块。瑞草区、三星证券提供

获批后因资金链断裂而停滞的项目，能否通过项目房地产投资信托重新“复活”，也备受关注。由Daishin资产信托管理的三成站附近江南区大峙洞一带（碧翠城）就是代表案例。该地块评估价值为2254亿韩元，因过桥贷款偿还失败而一度被公开拍卖。市场有观点认为，可通过项目房地产投资信托，以股权投资取代贷款，从而使项目恢复正常推进。

Korea Developers Association政策研究室室长Lee Jin表示：“很多从过桥贷款阶段无法进入正式项目融资阶段的非住宅项目，正在积极研究项目房地产投资信托”，“一旦完成资金筹措，即便只是减轻连带担保或债务违约风险，对开发商来说也是巨大帮助。”

此外，大学受赠土地也被视为新兴候选对象；在地方项目中，Hanwha Solutions正在推进、总项目费用达1万亿韩元级的蔚山KTX站前复合开发项目“New On City”，也被提及为项目房地产投资信托候选项目。Hanwha Investment相关人士称：“项目融资业务因税制优惠有日落条款，这一点构成风险”，“在评估开发项目时，我们已将项目房地产投资信托作为一个开放选项。”

首尔复合开发热潮或将撬动290万亿韩元资产入场

市场认为，此次制度有望成为将大企业沉睡的“账面资产”转化为“实际价值”的引爆点。根据Samsung证券数据，截至2024年末，韩国国内12个主要企业集团的资产总额约2207万亿韩元，其中与房地产相关的资产（有形资产及投资性房地产）平均占比高达13.2%，约290万亿韩元。考虑到日本主要企业的房地产资产占比仅为2%～5%，有舆论指出，韩国企业资产过度集中在房地产领域，导致资本效率偏低。

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Samsung证券组长Lee Kyungja表示：“因为税负压力，长期未能加以利用的相当一部分用地，位于首尔核心地段”，“近期随着龙山站、首尔站、东首尔客运站、江南高速巴士客运站、新亭洞西部卡车终点站等铁路及客运站用地开发规划逐渐清晰，首尔复合开发热潮正在升温。”她接着称：“得益于项目房地产投资信托的税收递延优惠，企业对利用原本为无收益资产的用地的意愿显著增强”，“由于以复合开发形式推进，预计也将为首尔住房供应带来更大空间。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。